“Mua chu yếu kinh doanh cho Thuê hay bán lại” là câu một chị khách từng nhắn em. Chị hỏi đúng bài toán, nên em trả lời thẳng bằng số.
Cho thuê căn hộ Thuận An loại 2 phòng ngủ hiện rao phổ biến 10–11 triệu một tháng, theo tin rao em đọc ngày 04/10/2026. Tính trên giá rao bán cùng ngày, tiền thuê chỉ khoảng 4–4,6% một năm, chưa trừ phí và tháng trống.
Bài này đi lần lượt: thuê được bao nhiêu, căn nào được giá hơn, trừ phí xong còn lại mấy phần trăm, thuế tính sao, và ai không nên mua chỉ để cho thuê.
Ảnh minh hoạ chung cư khu Dĩ An giáp Thuận An. Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, giấy phép tự do.
Cho thuê căn hộ Thuận An được bao nhiêu một tháng
Căn 2 phòng ngủ đã bàn giao quanh khu Aeon, VSIP rao 10–11 triệu một tháng ở mức trung vị. Em đọc tin rao của 3 dự án trên batdongsan.com.vn ngày 04/10/2026, rồi tự tính bảng dưới.
| Dự án đã bàn giao | Số tin thuê 2PN | Giá rao thuê (trung vị) | Khoảng giá rao | Diện tích hay gặp | Giá rao bán | Tỷ suất gộp |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dự án 1, mở bán 2020 | 20 | 10 triệu | 8–12 triệu | ~72 m2 | 41,2 triệu/m2 | ≈ 4,0% |
| Dự án 2, mở bán từ 2016 | 19 | 11 triệu | 7–16 triệu | ~79 m2 | 39,6 triệu/m2 | ≈ 4,0–4,2% |
| Dự án 3, mở bán 2010 | 3 | 11 triệu | 10–15 triệu | ~90 m2 | 31,9 triệu/m2 | ≈ 4,6% |
Toàn bộ là giá rao đọc ngày 04/10/2026, không phải giá giao dịch.
Em không nêu tên dự án vì bài này nói về mặt bằng khu vực, không chào căn nào. Anh chị cần đọc bảng với ba lưu ý.
- Giá rao thường cao hơn giá chốt, cả giá thuê lẫn giá bán. Tiền thuê thật có thể thấp hơn số trong bảng.
- Tin rao không ghi diện tích tim tường hay thông thuỷ, cũng không ghi đã gồm VAT chưa. Đơn giá vì vậy chỉ để ước lượng.
- Dự án 3 chỉ có 3 tin thuê và 2 tin bán căn 2 phòng ngủ. Thêm bớt một tin là con số đổi nhiều.
Muốn xem mặt bằng giá bán của khu này, anh chị đọc thêm bài Căn hộ Thuận An giá rẻ còn không, giá bao nhiêu.
Căn nào cho thuê được giá cao hơn
Căn rộng, đủ nội thất đẹp thuê cao gần gấp đôi căn nhỏ: 15–16 triệu so với 7–9,5 triệu trong cùng một dự án. Đây là dự án 2 ở bảng trên, nơi có đủ số tin để so theo diện tích.
| Loại căn 2 phòng ngủ (dự án 2) | Giá rao thuê một tháng |
|---|---|
| 61–67 m2 | 7–9,5 triệu |
| Trung vị toàn bộ 19 tin (~79 m2) | 11 triệu |
| 80–84 m2, đủ nội thất đẹp hoặc nhìn ra hồ bơi | 15–16 triệu |
Giá rao đọc ngày 04/10/2026.
Mốc 15–16 triệu là căn đẹp nhất, anh chị đừng lấy làm mức điển hình. Lấy 15 triệu đặt vào phép tính thì tỷ suất ra rất đẹp, nhưng đó không phải căn phổ biến. Mức trung vị mới là con số anh chị nên đặt vào phép tính.
Ở dự án 1, đa số tin cho thuê là căn đủ nội thất. Nghĩa là căn để trống gần như đứng ngoài mặt bằng giá trong bảng. Muốn đạt mức rao đó, anh chị phải tính thêm tiền làm nội thất, khoản này em chưa có số chung nên không ghi ở đây.
Ảnh minh hoạ. Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, giấy phép tự do.
Tỷ suất cho thuê thật so với gửi tiết kiệm
Trừ phí và một tháng trống, căn rao 3,13 tỷ thuê 11 triệu còn lại khoảng 3,3% một năm. Gửi tiết kiệm cùng số tiền ở mốc 7% được khoảng 219 triệu, nhiều gấp đôi tiền thuê còn lại.
Đây là phép em tự tính, lấy căn 79 m2 của dự án 2. Ba khoản chi phí là em giả định để anh chị thay bằng số của mình.
| Khoản | Một năm |
|---|---|
| Giá căn: 79 m2 × 39,6 triệu (giá rao 04/10/2026) | ≈ 3,13 tỷ |
| Tiền thuê: 11 triệu × 12 tháng | 132 triệu (4,2%) |
| Trừ 1 tháng trống (em giả định) | − 11 triệu |
| Trừ phí quản lý 15.000 đồng/m2/tháng (em giả định) | − 14 triệu |
| Trừ sửa chữa, thay đồ (em giả định) | − 5 triệu |
| Còn lại | ≈ 102 triệu (3,3%) |
| Gửi tiết kiệm 3,13 tỷ, mốc 7%/năm em đặt để so | ≈ 219 triệu |
Có hợp đồng để khách thuê tự đóng phí quản lý, khi đó anh chị đỡ được khoảng 14 triệu. Phép so vẫn nghiêng về gửi tiết kiệm. Lãi thật còn tuỳ ngân hàng và kỳ hạn, anh chị thay số rồi tính lại.
Vậy phần tăng giá có bù được không? Ba dự án trên, giá rao tăng chỉ khoảng 0–2% một năm tính đến 04/10/2026. Cộng tiền thuê gộp, tổng rơi vào khoảng 4–7% một năm, chưa trừ chi phí.
Em nói thẳng con số này dù em là người bán căn hộ. Tiền thuê ở khu này là phần đỡ, không phải lý do chính để mua. Ai mua nhà bằng bài toán thì nên biết trước khi xuống tiền.
Khách thuê căn hộ ở Thuận An là ai
Hai nhóm em nghĩ tới đầu tiên là người đi làm quanh VSIP 1, khu Aeon và gia đình trẻ ở thuê chờ mua. Em chưa thấy thống kê chính thức nào đếm khách thuê khu này, nên đây là nhận định của em, không phải số đo.
Vị trí giải thích phần lớn chuyện đó. Thuận An có khu công nghiệp ngay trong khu dân cư, có siêu thị lớn, mật độ dân cư cao, nên nhu cầu ở là nhu cầu thật. Chuyện này em có viết ở bài Vì sao ngày càng nhiều người dọn tới sống quanh VSIP 1.
Bản đồ khu Thuận Giao. Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, giấy phép tự do.
Một chuyện ít ai nói trước: cho thuê là việc phải có người lo. Một chị khách đã mua căn của em từng nhắn nguyên văn: “Sơn đăng lên kiếm khách cho thuê lại căn của chị đi em”.
Mua xong vẫn còn việc phải nhờ. Người ở nước ngoài, Hà Nội hay tỉnh khác càng gặp việc này: ai giao chìa khoá, ai kiểm đồ khi trả phòng, ai gọi thợ khi hỏng máy lạnh. Trước khi mua để cho thuê, anh chị nên trả lời xong ba câu đó.
Phần ghi trong hợp đồng, anh chị xem bài Hợp đồng cho thuê căn hộ, mặt bằng: ghi gì, thuế ra sao.
Cho thuê căn hộ 11 triệu một tháng có phải đóng thuế không
Cá nhân cư trú có tiền thuê từ 1 tỷ một năm trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và không chịu thuế giá trị gia tăng. Căn 11 triệu một tháng mới 132 triệu một năm, nằm dưới mức này.
Mức 1 tỷ áp dụng từ 01/01/2026 theo Luật 09/2026/QH16 và Nghị định 141/2026. Nhiều bài báo cũ còn ghi 500 triệu, con số đó đã lỗi thời. Dưới mức miễn, anh chị vẫn phải thông báo doanh thu thực tế với cơ quan thuế chậm nhất ngày 31/01 năm sau.
Việt kiều cần đọc kỹ đoạn này. Người không cư trú không có mức miễn 1 tỷ ở thuế thu nhập cá nhân, thuế tính trên toàn bộ tiền thuê. Có mặt tại Việt Nam dưới 183 ngày trong năm, có giấy chứng nhận cư trú nước khác thì có thể bị xếp là không cư trú.
Thuế suất cụ thể cho trường hợp đó văn bản chưa ghi riêng cho thuê nhà, nên anh chị hỏi cơ quan thuế nơi có căn hộ trước khi ký hợp đồng thuê. Em không kết luận thay được ai cư trú, ai không.
Ảnh minh hoạ. Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, giấy phép tự do.
Ai không nên mua căn hộ Thuận An chỉ để cho thuê
Ai cần dòng tiền đều tháng hơn lãi gửi tiết kiệm thì không nên mua vào lúc này. Với mức 3,3% sau chi phí, tiền thuê không đủ làm lý do mua. Đây là điểm yếu thật của khu này, em không giấu.
Ba nhóm sau nên cân nhắc kỹ hơn cả:
- Mua bằng vay ngân hàng và mong tiền thuê trả nợ. 11 triệu một tháng khó đỡ nổi tiền góp của căn hơn 3 tỷ. Anh chị phải có thu nhập khác gánh phần chênh.
- Cần tiền trong vòng 2–3 năm. Giá rao tăng chậm, nhiều tin rao còn ghi bán lỗ. Bán gấp dễ thua cả phí.
- Cần cho thuê ngay. Căn đang xây chưa có đồng thuê nào cho tới ngày bàn giao, mà anh chị vẫn đóng tiền theo tiến độ.
Điểm cuối áp dụng luôn cho dự án em đang tập trung. Theo công bố của chủ đầu tư, căn hộ Norton Park cạnh AEON Mall Thuận Giao dự kiến bàn giao quý 3/2029. Từ nay tới đó, căn này không cho thuê được, và mọi con số về tiền thuê tương lai đều là đoán.
Nhóm hợp hơn là người mua để giữ tài sản dài hạn hoặc để gia đình ở sau này, coi tiền thuê là phần đỡ thêm. Khi đó vị trí, chủ đầu tư và mặt bằng căn quan trọng hơn tỷ suất. Anh chị xem mặt bằng Norton Park và bài Bán căn hộ Thuận An Bình Dương, nên chọn căn mới hay căn cũ để so hai hướng này.
Sinh hoạt quanh khu dân cư. Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, giấy phép tự do.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê căn hộ Thuận An 2 phòng ngủ giá bao nhiêu?
Theo tin rao em đọc ngày 04/10/2026, căn 2 phòng ngủ đã bàn giao quanh khu Aeon, VSIP rao trung vị 10–11 triệu một tháng. Căn 61–67 m2 khoảng 7–9,5 triệu, căn 80–84 m2 đủ nội thất đẹp có thể rao 15–16 triệu. Đây là giá rao, giá chốt thường thấp hơn.
Cho thuê căn hộ có lời hơn gửi tiết kiệm không?
Theo phép em tính, tiền thuê gộp khoảng 4–4,6% một năm, trừ phí và tháng trống còn khoảng 3,3%. So với mốc gửi tiết kiệm 7% thì thấp hơn. Cộng phần giá rao tăng 0–2% một năm, tổng vẫn chỉ khoảng 4–7%, nên anh chị đừng mua chỉ vì tiền thuê.
Tiền thuê dưới 1 tỷ một năm có phải làm gì với cơ quan thuế không?
Có. Cá nhân cư trú dưới mức này không nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng, nhưng vẫn phải thông báo doanh thu chậm nhất ngày 31/01 năm sau. Người không cư trú không có mức miễn này, nên hỏi cơ quan thuế trước.
Mua căn đang xây có cho thuê ngay được không?
Không. Căn đang xây chỉ cho thuê được sau khi nhận nhà, trong thời gian đó anh chị vẫn đóng tiền theo tiến độ mà chưa có tiền thuê. Norton Park dự kiến bàn giao quý 3/2029 theo công bố của chủ đầu tư, nên ai cần dòng tiền sớm hãy xem căn đã bàn giao.
Anh chị đang cân giữa mua cho thuê và gửi tiết kiệm thì nhắn em qua Zalo 0903 70 8866 số tiền đang có và thời gian dự định giữ. Em tính giúp một bảng so đúng số của anh chị.
Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết, mang tính tham khảo, không phải tài liệu chào bán chính thức. Giá và chính sách có thể thay đổi theo thông báo của chủ đầu tư.
