Cho thuê căn hộ, mặt bằng: hợp đồng thuê ghi gì, có phải công chứng không, thuế ra sao
Trả lời nhanh
Hợp đồng thuê nhà ở phải lập thành văn bản, nhưng không bắt buộc công chứng (Luật Nhà ở 2023 Điều 164 khoản 2). Cá nhân cư trú có doanh thu cho thuê từ 1 tỷ một năm trở xuống không nộp thuế thu nhập cá nhân. Người không cư trú không có mức miễn này.
Các bước
- Xác định thuê để làm gìHợp đồng thuê nhà ở và thuê nhà cho mục đích khác đều theo Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở. Luật nghiêm cấm dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Muốn thuê làm văn phòng hay lưu trú thì hỏi công năng trước.Bộ luật Dân sự 2015 Điều 472; Luật Nhà ở 2023 Điều 3 khoản 8
- Lập hợp đồng bằng văn bảnHợp đồng về nhà ở phải lập văn bản. Ghi tên và địa chỉ hai bên, mô tả căn nhà và thửa đất, giá thuê, thời hạn và cách thanh toán, ngày giao nhận, quyền nghĩa vụ, hiệu lực, ngày ký, chữ ký.Luật Nhà ở 2023 Điều 163
- Quyết định có công chứng hay khôngKhoản 1 Điều 164 bắt công chứng với mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp, không có thuê. Khoản 2 nói thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không phải công chứng, trừ khi các bên muốn.Luật Nhà ở 2023 Điều 164 khoản 1, khoản 2
- Ghi giá, hạn, kỳ trả, cho thuê lạiGiá thuê do hai bên thỏa thuận; không rõ thì tính theo giá thị trường. Ghi thời hạn, kỳ trả và việc cho thuê lại, vì bên thuê chỉ được cho thuê lại khi chủ đồng ý.Bộ luật Dân sự 2015 Điều 473, Điều 474, Điều 475, Điều 481
- Lập biên bản bàn giaoChủ nhà giao đúng tình trạng đã thỏa thuận và sửa hư hỏng, trừ hư hỏng nhỏ. Bên thuê bảo quản, sửa nhỏ, trả lại đúng tình trạng trừ hao mòn. Biên bản kèm danh sách đồ là kinh nghiệm nghề.Bộ luật Dân sự 2015 Điều 476, Điều 477, Điều 479, Điều 482
- Xác định thuế theo tình trạng cư trúCá nhân cư trú trên 1 tỷ một năm nộp thuế thu nhập cá nhân bằng phần vượt 1 tỷ nhân 5%. Dưới ngưỡng vẫn phải thông báo doanh thu thực tế với cơ quan thuế chậm nhất ngày 31 tháng 01 năm sau. Cho thuê ngắn ngày kiểu lưu trú không nằm trong mức này, anh chị hỏi cơ quan thuế.Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025 Điều 7 khoản 4; Nghị định 68/2026 Điều 8
Giấy tờ cần có
- Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ chứng minh quyền cho thuê
- Căn cước hoặc hộ chiếu hai bên
- Biên bản bàn giao kèm danh sách đồ đạc
Chi phí
| Khoản | Mức | Thường ai trả |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân, cá nhân cư trúLuật 09/2026/QH16 Điều 1; Nghị định 141/2026/NĐ-CP Điều 1 khoản 1; Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025 Điều 7 khoản 4 | Không nộp nếu doanh thu từ 1 tỷ một năm trở xuống; trên đó thì phần vượt 1 tỷ nhân 5% | Chủ nhà |
| Thuế giá trị gia tăngNghị định 68/2026/NĐ-CP Điều 3 khoản 2, đã sửa theo Nghị định 141/2026 | Từ 1 tỷ một năm trở xuống không chịu. Trên 1 tỷ tính 5% trên toàn bộ doanh thu, không chỉ phần vượt | Chủ nhà |
Bẫy hay gặp
- Nghĩ không công chứng là không cần hợp đồng. Điều 164 chỉ bỏ công chứng, hợp đồng về nhà ở vẫn phải bằng văn bản (Điều 163).
- Cho thuê căn hộ làm văn phòng hay lưu trú. Bên thuê dùng sai mục đích thì chủ có quyền chấm dứt hợp đồng (Bộ luật Dân sự Điều 480).
- Việt kiều tưởng còn thường trú là vẫn được miễn thuế. Cư trú xét theo số ngày có mặt, nơi ở thường xuyên và Giấy chứng nhận cư trú nước khác. Hỏi cơ quan thuế theo đúng trường hợp của anh chị.
- Khách trả trước nhiều năm. Luật cho tính doanh thu theo hai cách nhưng không nói ai được chọn. Hỏi cơ quan thuế trước khi nhận tiền một lần.
Nếu anh chị ở xa
Chủ nhà ở xa có thể ủy quyền quản lý nhà ở, không phải công chứng trừ khi các bên muốn (Luật Nhà ở 2023 Điều 164 khoản 2). Tổ chức được giao quản lý phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản (Điều 161 khoản 3). Thuế thì tùy anh chị có phải cá nhân cư trú không.