“Nếu mẹ trả trước 500 còn lại 500 vay trong 3 năm thì trả bn 1 tháng và chênh bn.” Một bạn nhắn em câu này khi tính giúp mẹ mua nhà.
Cách tính lãi vay mua nhà trả góp theo dư nợ giảm dần rất gọn: mỗi tháng trả một phần gốc cố định, cộng tiền lãi tính trên số nợ còn lại. Nợ giảm dần thì lãi giảm dần, nên tháng đầu trả nhiều nhất, tháng cuối trả ít nhất.
Với câu hỏi trên, vay 500 triệu trong 36 tháng, tháng đầu trả khoảng 17,85 triệu. Em tính từng bước bên dưới để anh chị tự làm được với khoản vay của mình.
Nguồn ảnh: phối cảnh minh hoạ của chủ đầu tư Gamuda Land.
Dư nợ giảm dần là gì
Dư nợ giảm dần là cách ngân hàng tính lãi trên số tiền anh chị còn nợ tại thời điểm đó, không tính trên số tiền vay ban đầu. Trả bớt gốc tháng nào thì tháng sau lãi nhẹ đi tháng đó.
Ngược lại là cách tính lãi trên dư nợ ban đầu, hay gọi là lãi phẳng. Cách đó hay gặp ở vay tiêu dùng, tiền lãi không giảm dù anh chị đã trả gần hết. Vay mua nhà ở ngân hàng thường tính theo dư nợ giảm dần, nhưng anh chị vẫn nên đọc kỹ dòng này trong hợp đồng tín dụng.
Cách tính lãi vay mua nhà trả góp theo dư nợ giảm dần từng bước
Chỉ cần ba bước, máy tính điện thoại là đủ:
- Gốc mỗi tháng = số tiền vay ÷ số tháng vay.
- Lãi tháng này = dư nợ còn lại × lãi suất năm ÷ 12.
- Tiền trả tháng này = gốc mỗi tháng + lãi tháng này.
Quay lại câu hỏi của bạn ở đầu bài: vay 500 triệu, 36 tháng. Gốc mỗi tháng là 500 ÷ 36 = 13,89 triệu.
Lãi suất em lấy theo thực tế tháng 10/2026: 9,5%/năm cố định 12 tháng đầu, là mức thấp nhất một ngân hàng công bố cho dự án em đang theo dõi. Sau đó thả nổi, em tính khoảng 15%/năm, sát mặt bằng thị trường hiện nay.
| Tháng | Dư nợ đầu tháng | Gốc | Lãi | Tổng trả |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 500 triệu | 13,89 triệu | 3,96 triệu | 17,85 triệu |
| 12 | 347,2 triệu | 13,89 triệu | 2,75 triệu | 16,64 triệu |
| 13 (hết ưu đãi) | 333,3 triệu | 13,89 triệu | 4,17 triệu | 18,06 triệu |
| 36 | 13,9 triệu | 13,89 triệu | 0,17 triệu | 14,06 triệu |
| Cộng 36 tháng | 500 triệu | khoảng 92,3 triệu | khoảng 592,3 triệu |
Trả lời câu “chênh bn”: vay 500 triệu trong 3 năm, tổng tiền lãi khoảng 92 triệu theo giả định trên. Tháng nặng nhất khoảng 18 triệu.
Nguồn ảnh: phối cảnh minh hoạ của chủ đầu tư Gamuda Land.
Tháng đầu và tháng cuối trả khác nhau bao nhiêu
Với khoản vay dài, chênh lệch rất lớn. Vay 2 tỷ trong 25 năm với lãi 15%/năm: tháng đầu trả khoảng 31,67 triệu, tháng cuối chỉ khoảng 6,75 triệu.
Lý do: tháng đầu, gốc chỉ có 6,67 triệu nhưng lãi đã 25 triệu, vì cả 2 tỷ đang tính lãi. Về sau nợ còn ít, tiền lãi teo dần.
Điều này quan trọng khi anh chị tính sức trả. Người vay phải chịu được tháng đầu tiên, không phải con số trung bình.
So dư nợ giảm dần với trả đều mỗi tháng
Một số ngân hàng cho chọn trả đều, tức tháng nào cũng trả một số tiền bằng nhau. Trả đều nhẹ hơn ở những năm đầu nhưng tổng tiền lãi cao hơn, vì gốc được trả chậm hơn.
| Vay 2 tỷ, 25 năm, lãi 15%/năm | Dư nợ giảm dần | Trả đều mỗi tháng |
|---|---|---|
| Tháng đầu | khoảng 31,67 triệu | khoảng 25,62 triệu |
| Tháng cuối | khoảng 6,75 triệu | khoảng 25,62 triệu |
| Tổng tiền lãi 25 năm | khoảng 3,76 tỷ | khoảng 5,69 tỷ |
Em tự tính, giả định lãi giữ nguyên 15%/năm suốt 25 năm, không trả trước hạn. Thực tế lãi thả nổi lên xuống theo từng kỳ.
Chọn cách nào? Thu nhập đủ gánh tháng đầu thì chọn dư nợ giảm dần, đỡ gần 1,9 tỷ tiền lãi trong ví dụ này. Thu nhập đang lên dần thì trả đều dễ thở hơn mấy năm đầu.
Nguồn ảnh: phối cảnh minh hoạ của chủ đầu tư Gamuda Land.
Hết ưu đãi lãi suất thì tiền trả tăng bao nhiêu
Tăng ngay tháng kế tiếp. Vay 2 tỷ 25 năm, năm đầu cố định 9,5% thì tháng đầu trả khoảng 22,5 triệu. Sang tháng 13, lãi lên khoảng 15% thì tiền trả nhảy lên khoảng 30,67 triệu, tăng hơn 8 triệu chỉ sau một đêm.
Các gói ưu đãi em xem được trong tháng 10/2026 có mức cố định từ 9,5% đến 11,8% cho 12–36 tháng đầu, tuỳ ngân hàng và thời gian chọn. Hết thời gian đó, lãi tính theo lãi cơ sở cộng biên độ, tức thả nổi.
Câu em hay nghe nhất ở đây là của một khách: “Tiền lãi đó đóng hết khi nhận nhà.” Thật ra ân hạn gốc chỉ là lùi việc trả gốc, không phải miễn lãi. Gói nào chủ đầu tư hỗ trợ lãi thì phải đọc kỹ hỗ trợ bao nhiêu phần trăm, trên bao nhiêu tiền, trong bao lâu.
Muốn so các gói vay giữa nhiều ngân hàng, đọc thêm bài Mua nhà nên vay ngân hàng nào, lãi suất tốt nhất hiện nay.
Nguồn ảnh: phối cảnh minh hoạ của chủ đầu tư Gamuda Land.
Điểm yếu và ai không nên vay mua nhà lúc này
Điểm yếu của dư nợ giảm dần là áp lực dồn vào những năm đầu, đúng lúc anh chị vừa dồn tiền đóng đợt đầu. Điểm yếu chung của mọi khoản vay mua nhà hiện nay là lãi sau ưu đãi thả nổi, không ai hứa được mức nào.
Ai không nên vay:
- Người có tổng tiền trả tháng đầu vượt quá nửa thu nhập ổn định.
- Người tính sức trả theo lãi ưu đãi, chưa thử lại với mức 15%.
- Người không có quỹ dự phòng ít nhất vài tháng tiền trả nợ.
- Người mua để bán lướt, trông vào giá lên để trả lãi.
Với nhóm này, em hay gợi ý cách khác: chọn căn đang xây có lịch thanh toán giãn, tiền chưa tới hạn vẫn để gửi tiết kiệm. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giới hạn đợt đầu tối đa 30% giá trị hợp đồng, nên người mua căn hình thành trong tương lai có thời gian chuẩn bị tiền trước khi phải vay.
Cách thanh toán dự kiến của dự án em đang theo dõi, theo tài liệu chủ đầu tư giới thiệu và chưa phải văn bản ký, em đã gom ở bài Chính sách bán hàng Norton Park và 5 cách thanh toán, hoặc trang tổng quan căn hộ Norton Park của Gamuda Land ở Thuận An.
Câu hỏi thường gặp
Cách tính lãi vay mua nhà trả góp theo dư nợ giảm dần thế nào cho nhanh?
Lấy số tiền vay chia số tháng ra gốc mỗi tháng. Lãi tháng nào bằng dư nợ còn lại nhân lãi suất năm chia 12. Cộng hai số là tiền phải trả tháng đó. Tháng đầu là tháng nặng nhất, cứ lấy tháng đầu để thử sức trả.
Vay 500 triệu trong 3 năm thì mỗi tháng trả bao nhiêu?
Với lãi 9,5% năm đầu rồi khoảng 15% hai năm sau, tháng đầu trả khoảng 17,85 triệu, tháng nặng nhất khoảng 18,06 triệu ngay khi hết ưu đãi, tháng cuối khoảng 14,06 triệu. Tổng lãi 3 năm khoảng 92 triệu.
Dư nợ giảm dần hay trả đều mỗi tháng lợi hơn?
Dư nợ giảm dần tốn ít lãi hơn. Ví dụ vay 2 tỷ trong 25 năm, lãi 15%, tổng lãi khoảng 3,76 tỷ so với 5,69 tỷ nếu trả đều. Đổi lại tháng đầu nặng hơn khoảng 6 triệu, nên chọn theo thu nhập hiện tại.
Ân hạn gốc có phải không trả lãi không?
Không. Ân hạn gốc chỉ lùi thời điểm trả gốc, lãi vẫn tính trên toàn bộ dư nợ. Nếu chủ đầu tư hỗ trợ lãi thì phần hỗ trợ có mức trần và thời hạn, hết hạn là anh chị tự trả. Đọc kỹ văn bản trước khi ký.
Bước kế tiếp: anh chị nhắn em số tiền định vay, số năm và thu nhập hằng tháng qua Zalo 0903 70 8866, em lập bảng trả nợ từng tháng ở hai mức lãi 9,5% và 15% để anh chị thấy rõ tháng nặng nhất.
Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết, mang tính tham khảo, không phải tài liệu chào bán chính thức. Giá và chính sách có thể thay đổi theo thông báo của chủ đầu tư.
