“2 vk ck có đứng tên chung được không e.” Một anh khách hỏi em câu này ngày 06/09, trước cả khi hỏi giá căn.
Mua căn hộ đứng tên vợ hay chồng có khác gì không? Trả lời thẳng: nếu mua trong thời kỳ hôn nhân bằng tiền chung, đứng tên một người hay cả hai thì căn hộ vẫn là tài sản chung.
Cái khác nằm ở thủ tục lúc bán, thế chấp, vay ngân hàng và lúc có chuyện. Chỉ khi có giấy tờ chứng minh tài sản riêng thì đứng tên một người mới khác hẳn.
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, tác giả Josemite, giấy phép CC BY-SA 4.0.
Mua căn hộ đứng tên vợ hay chồng có khác gì không, trả lời thẳng
Về quyền sở hữu thì gần như không khác, nếu tiền mua là tiền chung. Về giấy tờ và thủ tục thì khác ở 4 việc: bán, thế chấp, chia khi ly hôn và thừa kế.
Luật Hôn nhân và gia đình 2014 coi tài sản vợ chồng tạo ra, thu nhập có được trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung. Tài sản nào không chứng minh được là riêng thì cũng tính là chung.
Luật Đất đai 2024 quy định tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận ghi cả họ tên vợ và chồng, trừ khi hai người thoả thuận ghi tên một người. Tức là đứng tên một người phải là lựa chọn có thoả thuận, không phải mặc định.
| Việc cần làm | Đứng tên chung hai vợ chồng | Đứng tên một người, tài sản chung | Đứng tên một người, tài sản riêng có giấy |
|---|---|---|---|
| Bán lại | Cả hai cùng ký | Vẫn cần người kia đồng ý bằng văn bản | Người đứng tên tự quyết |
| Thế chấp vay | Cả hai cùng ký | Ngân hàng thường đòi cả hai ký | Người đứng tên ký |
| Ly hôn | Chia theo tài sản chung | Vẫn chia theo tài sản chung | Không chia, trừ khi chứng minh khác |
| Thừa kế | Phần của người mất chia theo di chúc hoặc luật | Như cột bên trái, nhưng phải chứng minh phần của người không đứng tên | Toàn bộ là di sản của người đứng tên |
Nhìn bảng sẽ thấy: đứng tên một người mà tiền là tiền chung thì không “an toàn” hơn, chỉ khó chứng minh hơn cho người không có tên.
Khi nào căn hộ đứng tên một người là tài sản riêng
Căn hộ là tài sản riêng trong 3 trường hợp chính: có trước khi kết hôn, được thừa kế hoặc tặng cho riêng, hoặc mua bằng tiền riêng mà chứng minh được nguồn tiền.
Trường hợp thứ ba hay gây tranh chấp nhất. Anh chị bán một tài sản riêng có từ trước rồi lấy tiền đó mua căn hộ, thì nên giữ đủ giấy bán tài sản cũ và sao kê dòng tiền chuyển sang chủ đầu tư.
Cách chắc nhất là hai vợ chồng lập văn bản thoả thuận căn hộ là tài sản riêng của một người, có công chứng. Không có văn bản thì lúc cần chứng minh, lời nói không đủ.
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, tác giả Bùi Thụy Đào Nguyên, giấy phép CC BY-SA 3.0.
Em gặp khá nhiều khách tính để một người đứng tên cho “gọn”. Gọn lúc ký thật, nhưng sau này bán lại hay thế chấp, phòng công chứng và ngân hàng vẫn hỏi người kia. Nên quyết đứng tên ai, quyết từ đầu và có giấy.
Đứng tên vợ hay chồng ảnh hưởng gì khi vay ngân hàng
Ảnh hưởng lớn nhất là thu nhập được tính. Ngân hàng thường xét thu nhập của cả hai vợ chồng khi căn hộ là tài sản chung, và thường yêu cầu cả hai cùng ký hồ sơ vay, hợp đồng thế chấp.
Thu nhập dễ chứng minh nhất là lương chuyển khoản có sao kê. Thu nhập buôn bán tự do, nhận tiền mặt thì khó hơn, nên người có loại thu nhập này thường không nên là người đứng tên một mình khi cần vay nhiều.
Đứng tên chung vì vậy thường dễ vay hơn: cộng được hai nguồn thu nhập, ngân hàng ít phải hỏi thêm giấy. Đứng tên một người thì nên là người có thu nhập chứng minh được bằng sao kê lương hoặc báo cáo thuế.
Chuyện ai trả nợ hằng tháng không thay đổi căn hộ là của chung hay riêng. Tiền lương trong thời kỳ hôn nhân vẫn là tiền chung, nên một người trả hết cũng không biến căn thành tài sản riêng của người đó.
Chọn ngân hàng và so lãi suất em đã viết ở bài Mua nhà nên vay ngân hàng nào, lãi suất tốt nhất hiện nay. Muốn tự tính tiền trả mỗi tháng thì dùng bảng tính lãi vay mua nhà của em.
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, tác giả Xuanphuocle, giấy phép CC BY-SA 4.0.
Vợ hoặc chồng là Việt kiều, người nước ngoài thì đứng tên ra sao
Người Việt định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam được đứng tên căn hộ như người trong nước, theo Luật Đất đai 2024. Người nước ngoài thì được sở hữu căn hộ có thời hạn theo Luật Nhà ở 2023, tối đa 50 năm và được gia hạn.
Em từng nhận tin nhắn của một chị: “Anh ấy chỉ có passport thôi, anh ấy đứng tên nhà được đúng không em.” Chồng chị là người nước ngoài. Câu trả lời là được, nhưng sổ ghi thời hạn sở hữu, khác hẳn sổ lâu dài nếu chị đứng tên.
Với những cặp như vậy, em thường đề nghị ngồi lại tính cả chuyện bán lại, cho con thừa kế, rồi mới chốt ai đứng tên. Khác biệt giữa hai loại sổ em đã viết ở bài Sổ hồng lâu dài và 50 năm khác nhau thế nào.
Còn nhờ người thân trong nước đứng tên hộ thì rủi ro lớn hơn nhiều so với chuyện vợ hay chồng. Em đã viết riêng ở bài Việt kiều nhờ người thân đứng tên nhà, rủi ro nằm ở đâu.
Điểm yếu của từng cách và ai không nên đứng tên một mình
Đứng tên chung có một điểm yếu rõ: việc gì lớn cũng cần 2 chữ ký. Một người đi công tác xa hay ở nước ngoài thì bán, thế chấp đều chậm vì phải chờ hoặc làm giấy uỷ quyền.
Đứng tên một người có điểm yếu ngược lại: người không có tên dễ thiệt khi có chuyện, vì phải tự chứng minh phần của mình. Và nếu cố tình để một người đứng tên để giấu tài sản, luật vẫn tính là tài sản chung.
Em còn nhớ một chị khách chốt căn xong thì nhắn “chồng c chưa chịu”. Mua nhà vợ chồng là quyết định của cả hai, kể cả khi chỉ một người đứng tên. Em luôn mời cả hai người cùng xem căn trước khi ký.
Ai không nên đứng tên một mình? Cặp vợ chồng mà nguồn tiền mua là tiền chung nhưng chưa thống nhất với nhau. Người định coi căn hộ là tài sản riêng mà không có văn bản thoả thuận. Và người đứng tên nhưng không có thu nhập chứng minh để vay.
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, tác giả Xuanphuocle, giấy phép CC0.
Với khách đặt chỗ ở dự án Norton Park ở Thuận An của Gamuda Land, em nhắc chốt người đứng tên ngay từ tờ giấy đầu tiên. Tên trên các giấy tờ sau này sẽ đi theo tờ đầu, đổi giữa chừng thường tốn thêm thủ tục.
Phí trước bạ lúc ra sổ thì như nhau dù đứng tên ai, em đã tính ở bài Phí trước bạ mua căn hộ tính thế nào, ai phải đóng.
Câu hỏi thường gặp
Mua căn hộ đứng tên vợ hay chồng có khác gì không về quyền sở hữu?
Nếu mua trong thời kỳ hôn nhân bằng tiền chung thì không khác: căn hộ vẫn là tài sản chung dù sổ ghi một hay hai tên. Khác nhau ở thủ tục bán, thế chấp, và ai phải chứng minh phần của mình khi có tranh chấp.
Đứng tên một người thì người kia có bán được căn hộ không?
Người không có tên không tự bán được. Nhưng nếu đó là tài sản chung, người đứng tên muốn bán hay thế chấp cũng cần người kia đồng ý bằng văn bản theo Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nên phòng công chứng sẽ hỏi.
Làm sao để căn hộ đứng tên một người là tài sản riêng?
Căn hộ phải có trước khi cưới, được thừa kế hoặc tặng riêng, hoặc mua bằng tiền riêng chứng minh được. Cách chắc nhất là hai vợ chồng lập văn bản thoả thuận đó là tài sản riêng, có công chứng, trước khi ký mua.
Vợ chồng đứng tên chung có vay ngân hàng dễ hơn không?
Thường dễ hơn vì ngân hàng cộng được thu nhập của cả hai. Đổi lại, cả hai phải cùng ký hồ sơ vay và hợp đồng thế chấp. Đứng tên một người thì người đó cần có thu nhập chứng minh đủ cho khoản vay.
Anh chị đang phân vân để ai đứng tên, nhắn em qua Zalo 0903 70 8866 kèm tình huống của nhà mình. Em chỉ ra cách nào hợp với chuyện vay, bán lại và thừa kế sau này.
Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết, mang tính tham khảo, không phải tài liệu chào bán chính thức. Giá và chính sách có thể thay đổi theo thông báo của chủ đầu tư.
