Cập nhật ngày 25/10/2026
“Ky hợp đồng roi la vợ trách nhiệm khach hàng hoi gi la ko cha lời.” Một anh khách nhắn em nguyên văn như vậy, sau khi ký mua một căn hộ đang xây ở chỗ khác và hỏi gì chủ đầu tư cũng im.
Hợp đồng mua bán căn hộ cần điều khoản gì để lúc có chuyện anh chị còn chỗ dựa? Em gom lại 8 nhóm điều khoản: bên bán và pháp lý, mô tả căn, giá, tiến độ thanh toán, bảo lãnh ngân hàng, bàn giao và phạt, bảo hành, chấm dứt hợp đồng. Thiếu nhóm nào, anh chị hỏi lại trước khi ký.
Nguồn ảnh: nortonpark.com.vn, website chính thức chủ đầu tư Gamuda Land.
Hợp đồng mua bán căn hộ cần điều khoản gì, trả lời ngắn
Cần đủ 8 nhóm điều khoản trong bảng dưới. Với căn hộ hình thành trong tương lai, ba nhóm quan trọng nhất là tiến độ thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và ngày bàn giao kèm mức phạt.
Lý do đơn giản. Lúc ký, căn nhà chưa có. Thứ duy nhất anh chị cầm trong tay là mấy chục trang giấy. Chữ nào không ghi thì sau này không đòi được.
| Nhóm điều khoản | Phải ghi rõ | Dấu hiệu cần hỏi lại |
|---|---|---|
| 1. Bên bán, pháp lý dự án | Tên pháp nhân, số văn bản đủ điều kiện bán | Bên ký không phải chủ đầu tư, không có văn bản Sở Xây dựng |
| 2. Mô tả căn | Mã căn, tầng, diện tích thông thủy, danh mục vật liệu | Chỉ ghi diện tích tim tường |
| 3. Giá | Giá đã gồm VAT chưa, phí bảo trì tính riêng | Có khoản “phí khác” không nói rõ là gì |
| 4. Tiến độ thanh toán | Từng đợt, mốc, tỷ lệ | Đợt đầu trên 30%, trước bàn giao trên 70% |
| 5. Bảo lãnh ngân hàng | Tên ngân hàng, phạm vi bảo lãnh | Không nhắc bảo lãnh, không ghi lựa chọn của anh chị |
| 6. Bàn giao và phạt | Ngày bàn giao, số ngày được trễ, mức phạt hai chiều | Khách trễ bị phạt nặng, chủ đầu tư trễ không phạt |
| 7. Bảo hành, bảo trì | Thời hạn bảo hành, kinh phí bảo trì | Bảo hành ngắn hơn luật |
| 8. Chấm dứt, tranh chấp | Khi nào được huỷ, tiền hoàn trong bao lâu | Chỉ chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt |
Trước khi đọc tới hợp đồng, anh chị nên kiểm pháp lý dự án một lượt. Cách làm em đã ghi trong bài Dự án chưa mở bán, kiểm tra pháp lý bằng cách nào.
Giá và tiến độ thanh toán, luật cho thu tới đâu
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt trần rõ: lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tính cả tiền cọc. Trước khi bàn giao không quá 70% với người mua trong nước. Chưa có giấy chứng nhận thì không thu quá 95%.
Tiền cọc trước đó cũng có trần: không quá 5% giá bán, và chỉ thu khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Nên khi cầm lịch thanh toán, anh chị cộng dồn từng đợt tới ngày bàn giao. Con số vượt 70% là dấu hiệu phải hỏi. Riêng đợt thanh toán nhanh để lấy chiết khấu thì hỏi kỹ cách ghi trong hợp đồng.
Về giá, em dặn khách đọc ba chữ: giá đã gồm thuế giá trị gia tăng chưa, kinh phí bảo trì tính riêng hay gộp, và giá trị quyền sử dụng đất có được trừ khỏi phần tính thuế không. Ba chữ này làm tổng tiền lệch cả trăm triệu.
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, tác giả Xuanphuocle, giấy phép CC0.
Phí trước bạ lúc ra sổ cũng là khoản anh chị tự đóng, không nằm trong giá. Em tính sẵn ở bài Phí trước bạ mua căn hộ tính thế nào, ai phải đóng.
Bảo lãnh ngân hàng và điều khoản phạt chậm bàn giao
Bảo lãnh ngân hàng là điều khoản đáng tiền nhất với nhà chưa xây. Chủ đầu tư không bàn giao đúng hẹn thì ngân hàng bảo lãnh phải hoàn lại tiền anh chị đã ứng trước, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Có dự án cho chọn không nhận bảo lãnh để lấy thêm chiết khấu. Một dự án trên Quốc lộ 13 em tư vấn tháng 9/2026 trả thêm 1% chiết khấu cho lựa chọn này. Chọn vậy là anh chị đổi lớp bảo vệ lấy tiền, nên hợp đồng phải ghi rõ đó là lựa chọn của anh chị.
Điều khoản bàn giao cần ba con số: ngày bàn giao dự kiến, số ngày được phép trễ, và mức phạt mỗi ngày trễ. Thiếu số thứ ba thì điều khoản đó gần như vô dụng.
Em kể một lần đọc giấy thật. Tháng 9/2026 em đọc kỹ một thoả thuận ký quỹ của dự án trên Quốc lộ 13. Khách chậm nộp bị phạt 0,03%/ngày, quá 30 ngày là mất toàn bộ tiền ký quỹ.
Em tự nhân thử: 0,03% nhân 365 ngày ra 10,95%/năm. Rồi em lật chiều ngược lại. Chủ đầu tư được 12 tháng mới phải gửi thông báo ký hợp đồng, quá hạn thì hoàn tiền kèm phạt 12% tiền ký quỹ.
Giấy đó không xấu. Nhưng nó cho thấy một việc: hai chiều phạt hiếm khi bằng nhau. Anh chị đọc cả hai chiều, đừng chỉ đọc phần nghĩa vụ của mình.
Chuyện chậm bàn giao ngoài đời diễn ra thế nào, em tách thành một bài riêng. Gamuda Land từng có dự án trễ hẹn, em đã ghi lại trong bài Gamuda Land đã bàn giao dự án nào và có trễ hẹn không.
Diện tích, bảo hành và phí bảo trì ghi thế nào cho đúng
Hợp đồng phải ghi diện tích thông thủy, tức phần sàn lọt lòng anh chị dùng được. Đây là con số lên sổ hồng theo Luật Nhà ở 2023, và là con số để tính tiền.
Nhiều tài liệu bán hàng chỉ ghi diện tích tim tường vì nó to hơn. Em đã viết cách quy đổi ở bài Quy đổi m2 sàn xây dựng và sử dụng, đâu là số thật.
Cạnh diện tích là điều khoản sai số. Lúc bàn giao, đo thực tế lệch so với hợp đồng thì tính lại tiền thế nào, lệch bao nhiêu thì anh chị được quyền không nhận. Hợp đồng không ghi thì lúc đó chỉ còn cãi nhau.
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, tác giả Xuanphuocle, giấy phép CC BY-SA 4.0.
Bảo hành nhà chung cư theo Luật Nhà ở 2023 tối thiểu 60 tháng kể từ khi nghiệm thu đưa vào sử dụng. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là 2% giá bán, nộp vào tài khoản riêng chứ không nằm trong doanh thu chủ đầu tư.
Danh mục vật liệu bàn giao nên là một phụ lục có tên hãng hoặc tiêu chuẩn. Ghi “vật liệu tương đương” mà không có tiêu chí thì anh chị khó đòi khi nhận nhà khác căn mẫu.
Điểm yếu của hợp đồng mẫu và ai không nên ký vội
Điểm yếu lớn nhất: hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn, người mua lẻ gần như không sửa được chữ nào. Anh chị chỉ có quyền đọc, hỏi và quyết ký hay không.
Thứ hai, câu chữ về bất khả kháng thường rộng. Có thoả thuận em đọc ghi rõ khó khăn tài chính không tính là bất khả kháng, nhưng không phải văn bản nào cũng viết chặt như vậy.
Thứ ba, quyền đơn phương chấm dứt hay nghiêng về một bên. Khách chậm nộp quá hạn là chủ đầu tư được huỷ, còn chủ đầu tư trễ thì khách phải tự gửi thông báo đúng hạn mới giữ được quyền.
Ai không nên ký vội? Người chưa đọc lịch thanh toán và chưa cộng dồn được tới mốc bàn giao. Người định vay mà chưa hỏi ngân hàng có nhận thế chấp dự án đó không. Và người đang dùng tiền vay ngắn hạn để đóng các đợt đầu.
Lịch thanh toán dài cũng có cái giá riêng. Em đã so lợi và rủi ro ở bài Mua căn hộ đợt đầu có lợi hơn hay rủi ro hơn.
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, tác giả David Stanley, giấy phép CC BY 4.0.
Với khách đang chờ căn hộ Norton Park của Gamuda Land ở Thuận An, em làm đúng việc này: khi chủ đầu tư phát hành hợp đồng mẫu, em đọc cùng anh chị theo 8 nhóm ở trên, đánh dấu chỗ cần hỏi lại trước ngày ký.
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng mua bán căn hộ cần điều khoản gì quan trọng nhất?
Với căn hộ chưa xây xong, ba điều khoản quan trọng nhất là tiến độ thanh toán, bảo lãnh ngân hàng và ngày bàn giao kèm mức phạt. Ba chỗ này quyết định anh chị mất bao nhiêu nếu dự án trễ, và đòi lại tiền dựa vào đâu.
Chủ đầu tư được thu tối đa bao nhiêu trước khi bàn giao?
Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, tính cả tiền cọc. Tổng số tiền trước khi bàn giao không quá 70% với người mua trong nước, và chưa có giấy chứng nhận thì không thu quá 95%.
Có nên chọn không nhận bảo lãnh ngân hàng để lấy chiết khấu?
Chỉ nên khi anh chị tin chủ đầu tư đủ năng lực bàn giao và khoản chiết khấu đủ bù rủi ro. Bảo lãnh là lớp bảo vệ duy nhất hoàn tiền khi dự án trễ, nên bỏ nó để lấy khoảng 1% thì em thường khuyên cân nhắc kỹ.
Hợp đồng mẫu của chủ đầu tư có sửa được không?
Người mua lẻ gần như không sửa được nội dung chính. Việc anh chị làm được là hỏi lại bằng văn bản những chỗ chưa rõ, xin phụ lục ghi cụ thể vật liệu và mốc bàn giao, rồi lưu toàn bộ thư trả lời của chủ đầu tư.
Anh chị đang cầm một bản hợp đồng hoặc thoả thuận ký quỹ và muốn có người đọc cùng, chụp gửi em qua Zalo 0903 70 8866. Em đánh dấu những chỗ cần hỏi lại theo bảng 8 nhóm ở trên.
Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết, mang tính tham khảo, không phải tài liệu chào bán chính thức. Giá và chính sách có thể thay đổi theo thông báo của chủ đầu tư.
