Việt kiều nhờ người thân đứng tên nhà thì lúc mua rất tiện, nhưng tới lúc có chuyện, phần tiền lời có thể phải chia cho chính người đứng tên giùm. Bài này em viết cho anh chị đang ở nước ngoài, và cả anh chị ở Hà Nội, ở tỉnh khác, muốn giữ một căn ở TP.HCM mà không có thời gian về xem.
Em kể từ chuyện hai người. Cả hai cùng sống ở nước ngoài, cùng gửi tiền về mua một chỗ ở Việt Nam. Một người năm nay bay về, tự tay nhận chìa khoá đúng ngày tốt. Người kia phải ra toà để đòi lại phần của mình.
Khác nhau giữa hai người không nằm ở tiền, cũng không nằm ở dự án. Nó nằm ở ba chỗ: đứng tên ai, tiền đi đường nào, và ai ở nhà. Phần pháp lý trong bài theo luật hiệu lực tới ngày 21/10/2026, luật sửa đổi đang chờ thông qua.
Việt kiều nhờ người thân đứng tên nhà, rủi ro nằm ở phần tiền lời
Nhờ người thân đứng tên, nếu người đó tự bán, anh chị thường chỉ chắc lấy lại tiền gốc, còn phần lời có thể bị chia theo công sức người đứng tên. Đó là cách toà xử trong một vụ đã được lấy làm Án lệ 02/2016/AL.
Người phải ra toà là một chị định cư ở Hà Lan. Chị bỏ gần 22 chỉ vàng mua đất ở quê, nhờ em trai đứng tên cho tiện. Rồi người em tự bán miếng đất đó.
Toà xử chị lấy lại tiền gốc. Phần tiền lời thì chia theo công sức của người đứng tên. Gần 22 chỉ vàng, dành dụm bao nhiêu năm, vậy mà tới lúc có lời, phần lời lại phải chia với người đứng tên giùm.
Câu đầu tiên người ở xa nhắn em thường chưa phải tên dự án, cũng chưa phải giá. Mà là “mình ở nước ngoài”, hay “chị ở nước ngoài, chị có thể đứng mua nhà không em”. Trên trang của em có 18 người mở đầu y như vậy.
Tiền gửi qua tài khoản người khác thì khó mang ra lại khi bán
Lối tắt thứ hai ít người để ý hơn: tiền gửi về tài khoản người khác, rồi người đó đóng giùm. Lúc mua thì tiện lắm. Rắc rối nằm ở lúc bán.
Tới lúc bán, muốn mang tiền ra lại nước ngoài, anh chị phải chứng minh được đồng tiền đó đi từ tay mình. Mà giấy chuyển tiền thì đang nằm dưới tên người khác.
Nhiều người ở xa còn thử đủ cách khác. Nhờ anh chị em đi coi giùm, rồi nhận về một câu như chị khách từng nhắn em: “Anh chị của chị không chịu đi xem nhà giúp em à”. Hỏi ba bốn người tư vấn, mỗi người nói một kiểu. Thành ra năm nào cũng định mua, rồi để hoài sang năm sau.
Ba câu tự kiểm trước khi chuyển đồng nào để mua nhà
Anh chị tự kiểm được, không cần tin em: hỏi bất kỳ ai đang tư vấn cho mình đủ 3 câu về tên, về tiền và về người.
- Về tên. Với giấy tờ anh chị đang cầm, anh chị đứng tên theo diện nào, văn bản nào ghi điều đó.
- Về tiền. Từng đợt đi từ tài khoản nào, vô tài khoản nào, giấy gì đứng tên anh chị.
- Về người. Ký xong rồi, ai đi công trình, ai nhận nhà, ai lo cho thuê, và anh chị ngồi bên đó coi lại bằng gì.
Câu nào được trả lời vòng vo, anh chị dừng lại ở câu đó.
Đứng tên chính mình theo diện nào, theo luật hiệu lực tới 21/10/2026
Còn hộ chiếu Việt Nam còn hạn thì anh chị mua như người trong nước; chỉ còn quốc tịch nước ngoài thì vẫn được mua căn hộ trong dự án, cần thêm giấy xác nhận là người gốc Việt. Dù diện nào, em cũng khuyên đứng tên chính mình.
Anh chị ở Hà Nội, tỉnh khác
Dùng căn cước là đủ. Uỷ quyền làm ở bất kỳ văn phòng công chứng nào gần nhà.
Anh chị ở nước ngoài, còn hộ chiếu Việt Nam còn hạn
Anh chị mua như công dân trong nước (Luật Đất đai 2024, Điều 4 khoản 3). Hộ chiếu phải có dấu nhập cảnh khi tạo lập nhà ở (Nghị định 95/2024, Điều 3 khoản 3 điểm b).
Lưu ý thêm: từ 01/01/2026, ngân hàng định danh công dân Việt Nam bằng căn cước hoặc VNeID, không nhận hộ chiếu (Thông tư 17 và 18/2024/TT-NHNN).
Anh chị chỉ còn quốc tịch nước ngoài
Anh chị được mua căn hộ trong dự án (Luật Đất đai 2024, Điều 28 khoản 1 điểm h và Điều 44). Cần giấy xác nhận là người gốc Việt theo Nghị định 191/2025, xin tại đại sứ quán, mất khoảng 2 tháng. Khi ký cũng cần hộ chiếu có dấu nhập cảnh (Nghị định 95, Điều 3 khoản 3 điểm c).
Luật cho nhóm này đang được sửa. Có bản mới em cập nhật lại bài này.
Uỷ quyền cho người nhà, phải về mấy lần, tiền đi đường nào
Anh chị về 1 chuyến ngắn để ký hợp đồng mua bán; còn chạy giấy tờ thì giao người nhà bằng hợp đồng uỷ quyền có ghi thời hạn tới lúc nhận sổ. Tiền thì đi từ tài khoản đứng tên mình, qua ngân hàng, bằng tiền Việt.
Phải về mấy lần
Lúc ký hợp đồng mua bán, quy định đòi hộ chiếu có dấu nhập cảnh (Nghị định 95, Điều 3), nên anh chị về một chuyến để ký.
Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư không bắt buộc công chứng (Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Điều 44 khoản 4). Lúc nhận nhà, nhận sổ có phải về nữa không, em hỏi chủ đầu tư bằng văn bản trước khi anh chị giữ chỗ.
Hợp đồng uỷ quyền
Làm tại đại sứ quán hoặc lãnh sự quán Việt Nam (Luật Công chứng 2024, Điều 73), phí 50 USD một bản. Người nhà ký chứng nhận tiếp ở văn phòng công chứng tại Việt Nam (Điều 57).
Ghi đủ các việc: nộp tiền, ký phụ lục, ký bàn giao, nhận nhà, nộp thuế phí, nộp và nhận hồ sơ sổ, nhận sổ. Nhớ ghi thời hạn “đến khi nhận Giấy chứng nhận”. Không ghi thì hợp đồng chỉ có hiệu lực 1 năm (Bộ luật Dân sự 2015, Điều 563), mà căn đang xây thì ba năm mới giao.
Tiền vào, tiền ra
Đường đi của tiền: tài khoản đứng tên mình ở nước ngoài, sang tài khoản tiền Việt đứng tên mình ở Việt Nam, rồi mới vô tài khoản công ty ghi trên phiếu, có ghi số hợp đồng và mã căn.
Anh chị ở Mỹ chuyển qua tài khoản ngân hàng hoặc thẻ thì không mất thuế chuyển tiền; nộp tiền mặt hoặc money order thì mất 1% (IRC §4475, từ 01/01/2026). Khi bán, người không cư trú được mua ngoại tệ để chuyển ra nước ngoài (Nghị định 70/2014, Điều 7 khoản 3).
Giữ từ đợt đầu: hộ chiếu và giấy cư trú ở nước ngoài, hợp đồng mua bán và phụ lục, lệnh chuyển tiền quốc tế đứng tên mình, chứng từ bán ngoại tệ, uỷ nhiệm chi và phiếu thu từng đợt, biên bản bàn giao, sổ. Năm năm sau anh chị bán, chính chồng giấy đó giúp mang tiền ra lại.
Thuế
Bán nhà nộp 2% giá bán, được miễn nếu là nhà ở duy nhất tại Việt Nam, đã có sổ từ 183 ngày và bán trọn căn (Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025; Nghị định 253/2026, Điều 19).
Cho thuê khi đang ở nước ngoài thì khoảng 5% tiền thuê, không có ngưỡng miễn 1 tỷ. Anh chị ở Mỹ, Úc, Nhật nhớ khai tài sản và thu nhập ở nước ngoài theo luật bên đó.
Người ở nhà, chuyện một chị ở Singapore và Norton Park
Câu thứ ba, ai ở nhà, thì không điều luật nào trả lời thay được. Nó là chuyện người.
Người nhận chìa khoá đúng ngày tốt ở đầu bài là một chị ở Singapore, khách của em. Suốt mấy đợt đóng tiền, mẹ chị ở nhà lo giấy tờ, em đứng giữa với chủ đầu tư. Tới lúc nhận nhà, chị chọn ngày tốt rồi mới bay về.
Cũng trong dự án đó, một anh ở Mỹ đang lo nhận căn của mình thì nhắn em: “Anh đã mua của em một căn nên anh cũng tin tưởng ở em”. Từ cuối năm 2024 tới giờ, em ngồi làm cùng 4 gia đình ở xa, 5 căn hộ.
Em là người bán, anh chị nhớ điều đó khi đọc. Nên em chỉ nói về dự án em đủ tin để khuyên người nhà mình: Norton Park ở Thuận An, sát Aeon. Chủ đầu tư là một tập đoàn Malaysia, đã có 11 dự án ở Việt Nam. Mật độ xây dựng 20%, 95% căn có hai mặt thoáng.
Norton là giá cao nhất khu vực này, căn nhỏ nhất khoảng 2,8 tỷ, chưa gồm thuế (theo tài liệu bán hàng tháng 10/2026). Phần trả thêm là để anh chị ở xa không phải canh, vì mỗi tháng em ra công trường quay lại cho anh chị coi.
Nói thật chuyện tiền: 15 tháng đầu mỗi quý đóng 2%, nhưng tới lúc nhận nhà năm 2029 thì đóng 35%. Nên căn này hợp với anh chị đã có sẵn phần lớn số tiền, chưa hợp nếu định góp hoàn toàn bằng lương tháng. Lịch này theo tài liệu bán hàng, chưa phải chính sách bán hàng ký chính thức.
Một mốc thật anh chị nên biết: Norton dự kiến mở bán và ký hợp đồng vào tháng 12/2026, trước Tết. Ký thì phải có mặt, nên nếu anh chị tính về Tết mới coi thì đợt đầu đã qua.
Anh chị nhắn em 3 điều qua Zalo 0903 70 8866: đang ở nước nào hay tỉnh nào, còn hộ chiếu Việt Nam còn hạn không, và ở nhà ai lo giùm được. Em gửi đúng bảng giấy tờ và bảng tính từng đợt cho trường hợp của mình. Coi xong mà thấy chưa hợp thì thôi, em không gọi làm phiền.
Đọc thêm: Việt kiều mua nhà cần giấy tờ gì · mua nhà từ xa có phải về Việt Nam không · mua nhà từ xa khi đang ở nước ngoài theo 7 bước.
Câu hỏi thường gặp
Việt kiều nhờ người thân đứng tên nhà có rủi ro gì?
Nếu người đứng tên tự bán, anh chị thường chỉ chắc lấy lại tiền gốc, phần lời có thể bị chia theo công sức người đứng tên, như vụ đã thành Án lệ 02/2016/AL. Em khuyên đứng tên chính mình và giao người nhà chạy giấy bằng hợp đồng uỷ quyền.
Việt kiều còn hộ chiếu Việt Nam có mua căn hộ như người trong nước được không?
Được. Còn hộ chiếu Việt Nam còn hạn thì mua như công dân trong nước (Luật Đất đai 2024, Điều 4 khoản 3), hộ chiếu cần có dấu nhập cảnh khi tạo lập nhà ở. Đây là luật hiệu lực tới 21/10/2026.
Mua căn hộ khi đang ở nước ngoài phải về Việt Nam mấy lần?
Ít nhất 1 chuyến ngắn để ký hợp đồng mua bán, vì cần hộ chiếu có dấu nhập cảnh. Nhận nhà, nhận sổ có phải về nữa không thì nên hỏi chủ đầu tư bằng văn bản trước khi giữ chỗ.
Hợp đồng uỷ quyền cho người nhà cần ghi gì?
Ghi đủ các việc từ nộp tiền tới nhận sổ, và ghi thời hạn “đến khi nhận Giấy chứng nhận”. Không ghi thời hạn thì hợp đồng chỉ có hiệu lực 1 năm theo Bộ luật Dân sự 2015, Điều 563.
Tiền mua nhà từ nước ngoài nên chuyển thế nào?
Chuyển từ tài khoản đứng tên mình ở nước ngoài về tài khoản tiền Việt đứng tên mình ở Việt Nam, rồi mới đóng vô tài khoản công ty. Giữ hết giấy chuyển tiền để sau này bán được mua ngoại tệ chuyển ra lại.
Xem video đầy đủ
Pháp lý trong bài theo luật hiệu lực tới 21/10/2026, luật sửa đổi đang chờ thông qua. Em là môi giới, không phải luật sư, anh chị xác nhận lại với ngân hàng nhận tiền và chủ đầu tư.
Nguồn: Luật Đất đai 2024; Luật Kinh doanh bất động sản 2023; Luật Công chứng 2024; Bộ luật Dân sự 2015; Nghị định 95/2024, 191/2025, 70/2014, 253/2026; Thông tư 17 và 18/2024/TT-NHNN; Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025; Án lệ 02/2016/AL; IRC §4475 (Mỹ). Giá và lịch đóng Norton Park theo tài liệu bán hàng tháng 10/2026, mở bán tháng 12/2026 là mốc dự kiến.
Bài này là quan điểm cá nhân của người viết, không phải lời khuyên đầu tư, không hứa giá hay lợi nhuận.
