“Em là người môi giới bán mà không biết họ khi nào xong để ký hợp đồng mua bán rồi nhận nhà sao?” Một chị khách nhắn em câu này sau khi đã chuyển tiền giữ chỗ ở một dự án khác, rồi chờ mãi không thấy chủ đầu tư hẹn ngày ký.
Chung cư sắp mở bán nên đặt cọc giữ chỗ không? Câu trả lời ngắn của em: nên, nếu phiếu ghi rõ được hoàn tiền và anh chị đã kiểm pháp lý. Không nên, nếu tiền giữ chỗ là tiền vay hoặc anh chị chưa chọn được loại căn. Phần dưới em nói từng trường hợp.
Nguồn ảnh: nortonpark.com.vn, website chính thức chủ đầu tư Gamuda Land.
Chung cư sắp mở bán nên đặt cọc giữ chỗ không, trả lời thẳng
Giữ chỗ trước mở bán đáng làm khi anh chị đổi được quyền chọn căn sớm mà không mất tiền nếu đổi ý. Mất cả hai thì không đáng.
Trước ngày mở bán, khoản anh chị chuyển chưa phải tiền mua nhà. Nó chỉ là tiền xếp hàng. Nhận lại số thứ tự thì anh chị vào chọn căn trước người khác, vậy thôi.
Nên em xét đúng ba câu. Phiếu có ghi hoàn tiền không. Pháp lý dự án đang tới bước nào. Và tiền đó nằm im vài tháng có làm anh chị khó xoay không.
Ba câu đều ổn thì giữ chỗ. Vướng một câu thì chờ ngày mở bán chính thức, đọc bảng giá rồi quyết cũng chưa muộn.
Giữ chỗ, đặt cọc và hợp đồng mua bán khác nhau thế nào
Ba bước này khác nhau ở chỗ luật bảo vệ anh chị tới đâu. Giữ chỗ là thoả thuận dân sự, đặt cọc và hợp đồng mua bán mới có luật kinh doanh bất động sản đứng sau.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho chủ đầu tư thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thoả thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán và diện tích căn.
Lần thanh toán đầu theo hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai không quá 30% giá trị hợp đồng, tính luôn tiền cọc. Khoản giữ chỗ trước đó thì luật không đặt trần, nên phiếu ghi gì anh chị chịu nấy.
| Bước | Thời điểm | Luật nói gì về số tiền | Đòi lại tiền dựa vào đâu |
|---|---|---|---|
| Giữ chỗ (booking) | Trước khi dự án đủ điều kiện bán | Không đặt trần, theo phiếu | Chỉ dựa vào điều khoản hoàn tiền trong phiếu |
| Đặt cọc | Sau khi dự án đủ điều kiện kinh doanh | Không quá 5% giá bán | Thoả thuận cọc ghi giá, diện tích |
| Hợp đồng mua bán | Ký sau cọc | Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng | Hợp đồng mua bán và bảo lãnh ngân hàng |
Em đã viết riêng phần chữ nghĩa ở bài Khác nhau giữa đặt cọc và booking căn hộ là gì. Ở đây em chỉ bàn chuyện có nên xuống tiền sớm hay không.
Khi nào giữ chỗ trước mở bán là hợp lý
Hợp lý nhất khi anh chị đã chốt được loại căn và tầng, và loại đó ít căn. Lúc ấy số thứ tự sớm quyết định anh chị có được căn mình muốn hay không.
Ví dụ căn sân vườn, căn góc, căn duplex thường mỗi mã chỉ vài căn. Người vào chọn thứ mười thường chỉ còn căn tầng thấp hoặc view kém hơn.
Nguồn ảnh: nortonpark.com.vn, website chính thức chủ đầu tư Gamuda Land.
Trường hợp thứ hai là chủ đầu tư có ưu đãi riêng cho khách giữ chỗ sớm, in trên văn bản. Có dự án em tư vấn tháng 9/2026 in rõ: không giao dịch thì tiền giữ chỗ được hoàn kèm lãi 5%/năm. Điều khoản như vậy làm rủi ro gần như bằng không.
Trường hợp thứ ba là anh chị ở xa, khó về đúng ngày mở bán. Giữ chỗ trước giúp anh chị không phải chọn căn qua điện thoại trong vài phút giữa đám đông.
Với khách ở nước ngoài, em thường đề nghị chọn sẵn 3 mã căn theo thứ tự ưu tiên trước ngày mở bán. Tới lượt mình, căn thứ nhất hết thì lấy căn thứ hai, không phải gọi qua lại.
Còn nếu loại căn anh chị nhắm là căn phổ thông, dự án có hàng trăm căn cùng mã, thì giữ chỗ sớm không đổi được gì nhiều. Chờ mở bán vẫn còn căn.
Năm điều phải đọc trong phiếu giữ chỗ trước khi chuyển tiền
Đọc 5 dòng này trước khi bấm chuyển khoản. Thiếu dòng nào, anh chị hỏi lại bằng văn bản, đừng nghe hứa miệng.
Một, ai là bên nhận tiền. Tên trên phiếu và tên tài khoản phải là pháp nhân dự án hoặc đơn vị được chủ đầu tư uỷ quyền có giấy, không phải tài khoản cá nhân.
Hai, điều khoản hoàn tiền. Hoàn trong bao nhiêu ngày, hoàn đủ hay trừ phí, và trường hợp nào thì mất tiền.
Ba, mốc dự kiến mở bán. Phiếu không ghi mốc thì tiền có thể nằm đó vô thời hạn, đúng chuyện chị khách ở đầu bài gặp.
Bốn, phiếu cho anh chị quyền gì. Chỉ là số thứ tự chọn căn, hay đã khoá một mã căn cụ thể.
Năm, câu chữ “không phải hợp đồng mua bán”. Câu này đúng luật, nhưng nó nhắc anh chị rằng ngoài tờ phiếu ra chưa có gì ràng buộc chủ đầu tư.
Em hay dặn khách thêm một việc nhỏ: chụp lại phiếu, biên nhận chuyển khoản và tin nhắn xác nhận của người nhận tiền, lưu chung một chỗ. Lúc cần đòi tiền, ba thứ này là bằng chứng duy nhất anh chị có.
Chuyện hoàn tiền em đi kỹ hơn ở bài Booking căn hộ có lấy lại tiền được không, đọc kỹ trước khi đặt.
Ai không nên giữ chỗ trước mở bán
Người dùng tiền vay để giữ chỗ là nhóm em khuyên dừng đầu tiên. Lãi vay thả nổi hiện em tính khoảng 15%/năm, tiền nằm im mà lãi vẫn chạy.
Em tự tính: giữ chỗ 100 triệu bằng tiền vay, chờ 3 tháng mới mở bán, anh chị trả khoảng 3,75 triệu tiền lãi cho một tờ số thứ tự. Đổi ý thì khoản lãi đó mất hẳn.
Nguồn ảnh: nortonpark.com.vn, website chính thức chủ đầu tư Gamuda Land.
Nhóm thứ hai là người chưa biết mình muốn loại căn nào. Giữ chỗ khi chưa chốt thì tới ngày chọn căn rất dễ chọn vội.
Em từng có chị khách chốt căn bằng lời ngày 31/03, hai tuần sau nói giá cao rồi sang dự án khác giữ chỗ. Chị không sai, chỉ là quyết định chưa chín.
Nhóm thứ ba là người mua dự án chưa kiểm được pháp lý gì. Cách kiểm trước khi có bảng giá em đã ghi ở bài Dự án chưa mở bán, kiểm tra pháp lý bằng cách nào.
Norton Park đang ở bước nào trước ngày mở bán
Theo hồ sơ em có tới 08/10/2026, Norton Park được miễn giấy phép xây dựng, đang thi công hầm, và dự kiến mở bán cùng lúc ký hợp đồng mua bán vào 12/2026.
Nghĩa là từ giờ tới tháng 12, khoản nào anh chị chuyển cũng vẫn là tiền giữ chỗ, chưa phải cọc theo luật. Mục công bố pháp lý trên web chủ đầu tư tới ngày đó còn trống.
Em đã tính riêng chi phí cơ hội ở bài Giữ chỗ Norton Park tốn bao nhiêu tiền lãi. Còn vị trí, mặt bằng và tiến độ của dự án Norton Park cạnh AEON Mall Thuận Giao thì em gom ở trang dự án.
Nguồn ảnh: nortonpark.com.vn, website chính thức chủ đầu tư Gamuda Land.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư sắp mở bán nên đặt cọc giữ chỗ không nếu chưa có bảng giá?
Được, nếu phiếu ghi rõ hoàn tiền khi anh chị không đồng ý giá lúc mở bán. Bảng giá chưa có thì quyền đổi ý là thứ duy nhất bảo vệ anh chị. Phiếu không có điều khoản đó thì em khuyên chờ ngày mở bán.
Tiền giữ chỗ có được trừ vào tiền mua căn không?
Thường là có, khi anh chị ký thoả thuận đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán thì khoản giữ chỗ chuyển thành một phần tiền thanh toán. Nhưng phải có dòng ghi rõ trong phiếu, không ghi thì anh chị hỏi lại bằng văn bản trước khi chuyển.
Chủ đầu tư được thu tiền cọc tối đa bao nhiêu?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho thu cọc không quá 5% giá bán, và chỉ khi nhà đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Khoản thu trước thời điểm đó là giữ chỗ, luật không đặt trần nên anh chị phải đọc kỹ phiếu.
Giữ chỗ rồi không mua nữa thì có mất tiền không?
Tuỳ điều khoản trên phiếu. Có dự án hoàn đủ, có dự án hoàn kèm lãi, có nơi giữ lại một phần nếu anh chị đã chọn căn mà không ký. Đọc kỹ dòng hoàn tiền là việc phải làm trước, không phải sau khi chuyển khoản.
Nếu anh chị đang cầm một phiếu giữ chỗ mà chưa chắc nên ký hay không, anh chị chụp phiếu gửi em qua Zalo 0903 70 8866, em đọc giúp năm dòng ở trên và nói thẳng chỗ nào cần hỏi lại.
Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết, mang tính tham khảo, không phải tài liệu chào bán chính thức. Giá và chính sách có thể thay đổi theo thông báo của chủ đầu tư.
