Cách dùng bảng tính lãi vay mua nhà
- Nhập giá nhà và kéo phần trăm vay. Bảng tính tự ra số tiền vay và số tiền anh chị cần tự có.
- Nhập lãi ưu đãi, số tháng ưu đãi và lãi thả nổi sau ưu đãi. Chưa biết lãi thả nổi bao nhiêu thì giữ 15%/năm.
- Chọn cách trả và xem kết quả: tháng đầu, tháng trả cao nhất, tổng tiền lãi, tháng nào tiền trả nhảy lên. Bấm «Tải bảng Excel» để lấy lịch trả góp từng tháng.
Muốn biết với thu nhập và tiền mặt hiện có thì mua được căn bao nhiêu, anh chị mở tab «Vay được tối đa bao nhiêu».
Công thức tính lãi vay mua nhà
Ngân hàng tính lãi trên số tiền anh chị còn nợ. Có 2 cách trả góp phổ biến khi vay mua nhà, mua căn hộ chung cư.
Dư nợ giảm dần (gốc chia đều)
Lãi tháng = Dư nợ còn lại × Lãi suất năm ÷ 12
Tiền trả tháng = Gốc + Lãi
Tháng đầu trả nhiều nhất, sau đó giảm dần vì dư nợ giảm. Nhiều ngân hàng áp dụng cách này cho vay mua nhà.
Trả đều hằng tháng
r = Lãi suất năm ÷ 12, n = Số tháng vay
Mỗi tháng trả một số bằng nhau nên dễ lên kế hoạch. Đổi lại, những năm đầu gốc trả chậm nên tổng tiền lãi cao hơn. Khi lãi đổi, ngân hàng tính lại số trả cho các tháng còn lại.
Ví dụ: vay 2,1 tỷ mua căn hộ 3 tỷ trong 25 năm
Vay 70% giá căn, lãi ưu đãi 7%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó thả nổi 15%/năm:
| Dư nợ giảm dần | Trả đều hằng tháng | |
|---|---|---|
| Tháng 1 | 19,25 triệu | 14,84 triệu |
| Tháng 13 (hết ưu đãi) | 32,2 triệu, rồi giảm dần | 26,59 triệu |
| Tổng tiền lãi 25 năm | 3,79 tỷ | 5,74 tỷ |
| Tổng trả ngân hàng | 5,89 tỷ | 7,84 tỷ |
Hết ưu đãi, tiền trả của cả hai cách đều tăng hơn 70% chỉ sau một tháng. Trả đều nhẹ hơn lúc đầu nhưng tổng lãi cao hơn khoảng 1,95 tỷ.
Lãi suất vay mua nhà, chung cư hiện nay
Gói vay mua nhà thường chia 2 giai đoạn:
- Giai đoạn ưu đãi: lãi cố định thấp trong 6–36 tháng đầu.
- Giai đoạn thả nổi: lãi bằng lãi cơ sở của ngân hàng cộng biên độ ghi trong hợp đồng, thường điều chỉnh 3 hoặc 6 tháng một lần. Mặt bằng lãi thả nổi hiện khoảng 15%/năm.
Lãi ưu đãi chỉ kéo dài vài năm, còn khoản vay kéo dài 20–25 năm. Con số quyết định anh chị trả nổi hay không là lãi thả nổi, nên em để sẵn 15% trong bảng tính.
Vay mua căn hộ chung cư được tối đa bao nhiêu?
Số tiền vay bị giới hạn bởi 3 thứ:
- Giá trị căn nhà. Em tính vay tối đa 70% giá nhà cho an toàn. Anh chị cần tự có ít nhất 30% giá căn, cộng thêm thuế phí.
- Thu nhập. Tiền trả hằng tháng cộng các khoản nợ khác không nên quá 40–50% thu nhập. Ví dụ vay 2 tỷ trong 25 năm, lãi 15%, tháng đầu trả khoảng 31,7 triệu. Muốn giữ ở mức 40% thì thu nhập cần khoảng 79 triệu/tháng, vợ chồng cộng lại. Em có bài riêng: mua căn hộ trả góp TP.HCM, mỗi tháng gánh bao nhiêu.
- Tuổi và thời hạn vay. Vay mua chung cư thường 20–25 năm, có ngân hàng cho tới 30–35 năm, nhưng tuổi lúc trả xong bị giới hạn.
Với căn hộ đang xây, ngân hàng giải ngân theo tiến độ đóng tiền, thường là ngân hàng đã liên kết với dự án. Một số dự án có chính sách hỗ trợ lãi suất tới lúc nhận nhà. Khi đó anh chị nên tính kỹ phần lãi thả nổi từ ngày nhận nhà trở đi, vì đó là lúc tiền trả tăng mạnh nhất.
5 lỗi hay gặp khi tính vay mua nhà
- Chỉ nhìn lãi ưu đãi. Ưu đãi 1–2 năm, còn thả nổi kéo dài hơn 20 năm.
- Nhìn tháng đầu, quên tháng cao nhất. Có ân hạn gốc hoặc lãi ưu đãi thì tháng trả cao nhất thường rơi vào ngay sau khi hết ưu đãi.
- Vay sát 80–90% giá nhà. Tháng nào trả cũng căng, chỉ cần lãi tăng thêm 1–2% là hụt.
- Không chừa quỹ dự phòng. Em khuyên để riêng ít nhất 6 tháng tiền trả trước khi ký vay.
- Quên phí trả nợ trước hạn. Nhiều hợp đồng thu phí nếu tất toán trong vài năm đầu.
Hồ sơ vay mua nhà cần chuẩn bị
- Giấy tờ nhân thân: căn cước, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc đăng ký kết hôn.
- Chứng minh thu nhập: hợp đồng lao động, sao kê lương 3–6 tháng gần nhất. Kinh doanh thì giấy phép kinh doanh và sao kê tài khoản.
- Giấy tờ căn nhà: hợp đồng mua bán hoặc thỏa thuận đặt cọc, giấy chứng nhận nếu nhà đã có sổ.
- Đề nghị vay vốn theo mẫu của ngân hàng.
Câu hỏi thường gặp
Vay 1 tỷ trong 20 năm mỗi tháng trả bao nhiêu?
Lấy lãi ưu đãi 7%/năm trong 12 tháng đầu, sau đó thả nổi 15%/năm. Theo dư nợ giảm dần, tháng đầu trả khoảng 10 triệu, tháng 13 lên khoảng 16 triệu rồi giảm dần. Theo cách trả đều, 12 tháng đầu khoảng 7,75 triệu, từ tháng 13 khoảng 13 triệu mỗi tháng.
Vay 2 tỷ mua chung cư cần thu nhập bao nhiêu?
Vay 2 tỷ trong 25 năm, lãi thả nổi 15%/năm, trả theo dư nợ giảm dần thì tháng đầu khoảng 31,7 triệu. Để tiền trả không quá 40% thu nhập, vợ chồng cần thu nhập khoảng 79 triệu/tháng; chấp nhận 50% thì khoảng 63 triệu/tháng.
Nên chọn dư nợ giảm dần hay trả đều hằng tháng?
Dư nợ giảm dần có tổng lãi thấp hơn nhưng những năm đầu trả nặng hơn. Trả đều nhẹ hơn lúc đầu và dễ lên kế hoạch, nhưng tổng lãi cao hơn vì gốc trả chậm. Thu nhập còn dư thì nên chọn dư nợ giảm dần.
Vay mua chung cư tối đa bao nhiêu năm?
Thường 20–25 năm, có ngân hàng cho tới 30–35 năm, tùy tuổi của người vay lúc trả xong và loại tài sản. Vay càng dài thì mỗi tháng càng nhẹ nhưng tổng tiền lãi càng cao.
Lãi suất thả nổi được tính thế nào?
Lãi thả nổi bằng lãi cơ sở của ngân hàng cộng biên độ ghi trong hợp đồng, thường điều chỉnh 3 hoặc 6 tháng một lần. Mặt bằng lãi thả nổi vay mua nhà hiện khoảng 15%/năm.
Ân hạn gốc là gì, có nên chọn không?
Ân hạn gốc là thời gian chỉ trả lãi, chưa trả gốc. Gốc dồn về các tháng sau nên tháng bắt đầu trả gốc, tiền trả nhảy lên rõ rệt. Ân hạn hợp khi anh chị đang chờ bán nhà cũ hoặc chờ nhận nhà để cho thuê.
Trả nợ trước hạn có mất phí không?
Thường có, nhất là trong vài năm đầu. Mức phí ghi trong hợp đồng tín dụng, anh chị nên hỏi kỹ trước khi ký.
Bảng tính lãi vay này có chính xác không?
Bảng tính dùng đúng công thức ngân hàng áp dụng. Số thật có thể lệch nhỏ vì ngân hàng tính lãi theo số ngày thực tế và lãi thả nổi thay đổi theo thời điểm.