Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, giấy phép tự do.
“2pn 54mv nhỏ quá” một chị khách nhắn cho em đúng như vậy, tính bằng mét vuông hẳn hoi mà vẫn thấy chật hơn tưởng tượng. Diện tích ghi trên giấy và diện tích chị hình dung trong đầu là hai con số khác nhau.
Phần lớn trường hợp không phải chị đo sai, mà là hai bên đang đo theo hai cách khác nhau. Một bên tính tim tường, một bên tính thông thuỷ. Bài này giải quyết đúng câu hỏi diện tích tim tường thông thuỷ khác nhau ở đâu, để anh chị đọc đúng con số trước khi ký.
Diện tích tim tường và thông thuỷ khác nhau ở chỗ nào
Tim tường (DTXD) đo từ tim, tức điểm giữa của tường bao và tường ngăn, tính luôn cả phần tường chiếm chỗ. Thông thuỷ (DTSD) chỉ đo phần không gian thực sự đi lại và kê đồ được, trừ hết bề dày tường, cột, hộp kỹ thuật.
Cùng một căn hộ, con số tim tường luôn lớn hơn con số thông thuỷ. Chênh lệch thường rơi vào khoảng 8 đến 16%, tuỳ độ dày tường và số cột nằm trong căn.
Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng mua bán phải ghi rõ diện tích căn hộ tính theo cách nào, để hai bên không mập mờ sau khi ký. Vấn đề nằm ở tài liệu bán hàng giai đoạn trước mở bán.
Leaflet, infographic, deck giới thiệu không phải lúc nào cũng ghi rõ như hợp đồng chính thức, nhất là với những căn đang bán dưới dạng Căn Hộ Hình Thành Trong Tương Lai Là Gì?, công trình chưa xây xong nên khách chỉ có bản vẽ để đối chiếu.
Một ví dụ thật cùng dự án, hai tài liệu ghi hai dải số khác nhau
Ở trang dự án Imperia Sensa Park, em đối chiếu hai nguồn tài liệu CĐT MIK Group đưa ra và thấy rõ chỗ lệch này. Infographic giới thiệu ghi một dải diện tích chung cho từng loại căn. Deck đào tạo nội bộ lại ghi diện tích tim tường (DTXD) và thông thuỷ (DTSD) tách riêng cho từng mã căn cụ thể.
| Loại căn | Infographic (m², chưa ghi rõ cách đo) | Deck đào tạo, DTXD tim tường | Deck đào tạo, DTSD thông thuỷ |
|---|---|---|---|
| 1PN (mã A1, A2) | 42 – 48 | 53,0 | 49,0 |
| 2PN (mã B1–B4) | 60 – 70 | 70,0 | 64,0 |
| 2PN lớn (mã C1, C7) | 60 – 70 | 82,4 đến 94,9 (chưa tách DTSD) | chưa có |
| 3PN (mã D2) | 79 – 95 | 104,4 | 95,8 |
| Duplex | 110 – 140 | 191,3 | 173,9 |
Nguồn số liệu: infographic IQI × MIK (18/08/2026) và deck đào tạo nội bộ MIK Group (T8/2026), đối chiếu trong hồ sơ sản phẩm nội bộ. Xem thêm số căn và cách chia loại tại Căn Hộ Imperia Sensa Park Có 922 Căn, Loại Nào.
Chú ý là infographic không ghi rõ dải số đó tính theo tim tường hay thông thuỷ. Đây chính là chỗ khách phải hỏi thẳng trước khi so giá, chứ không tự suy ra.
Dự án này CĐT chưa ra chính sách bán hàng chính thức nên bảng giá theo m² chưa có, nhưng cách đọc hai cột DTXD và DTSD ở trên áp dụng được cho bất cứ dự án nào khách đang xem, không riêng gì Imperia. Em từng gặp ba khách hỏi đúng câu này trong một tuần.
Sao chép giá giữa hai dự án mà không quy đổi là tự làm sai mình
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, giấy phép tự do.
Trong rổ dự án khu Đông em đang theo, có một cặp minh hoạ rất rõ. Bảng giá CĐT của The Privé niêm yết đơn giá theo tim tường. Palm River lại yết giá theo thông thuỷ.
Đặt hai con số cạnh nhau để so dự án nào rẻ hơn mỗi m², mà không quy về cùng một loại diện tích, là so sai ngay từ đầu. Chênh lệch đơn giá do khác cách đo có thể lớn hơn cả khoản chiết khấu hai bên đang chào.
Cách quy đổi đơn giản: hỏi CĐT hoặc sàn phân phối tỷ lệ hiệu suất thông thuỷ trên tim tường của đúng căn đang xem, không lấy tỷ lệ trung bình toàn dự án gán cho một căn lẻ, rồi nhân ngược đơn giá qua tỷ lệ đó trước khi so hai dự án.
Chưa có bảng giá chính thức thì ước tính thế nào
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, giấy phép tự do.
Ở giai đoạn CĐT chưa công bố chính sách bán hàng, như Imperia Sensa Park hiện tại, khách chỉ có dải diện tích infographic để tham khảo, chưa có số DTSD chính thức cho từng căn.
Một cách tham chiếu: dự án Palm River, cùng khu Đông, công bố hiệu suất thông thuỷ trên tim tường 89 đến 92%, trong khi mặt bằng thị trường phổ biến quanh 84 đến 88%. Tỷ lệ càng cao thì diện tích “ăn được” trong nhà càng gần với số ghi trên giấy tờ quảng cáo.
Đây chỉ là con số tham chiếu của một dự án cụ thể, không phải quy chuẩn áp dụng chung cho mọi công trình. Mỗi thiết kế mặt bằng, số cột và độ dày tường ngăn sẽ cho ra một tỷ lệ khác nhau, nên khách vẫn phải hỏi lại đúng con số của căn mình định mua khi CĐT ra bảng giá chính thức.
Ai dễ mất tiền vì bỏ qua bước hỏi rõ diện tích
Nguồn ảnh: Wikimedia Commons, giấy phép tự do.
Người hay bị thiệt nhất là khách xem nhiều dự án cùng lúc rồi tự lập bảng so sánh đơn giá trên giấy. Nếu không ghi chú dự án nào tính tim tường, dự án nào tính thông thuỷ, bảng so sánh tự tay đó sai ngay từ dòng đầu.
Nhóm thứ hai là khách chốt cọc dựa trên diện tích infographic rồi mới phát hiện hợp đồng mua bán ghi con số nhỏ hơn. Lúc đó khoản chênh vài mét vuông nhân với đơn giá hàng chục triệu mỗi m² không còn là chuyện nhỏ.
“Can 71 hoi nhỏ”, một chị khách khác nhắn cho em về căn 71 chị đang xem. Sau khi em tách rõ hai cột tim tường và thông thuỷ, chị mới nhận ra phần mình tưởng mất đi thực chất là diện tích tường bao vốn dĩ mọi căn hộ đều có.
Không phải riêng căn của chị bị cắt xén. Hỏi đúng câu, đúng lúc, tránh được một buổi tối lo lắng không cần thiết.
Câu hỏi thường gặp
Tim tường và thông thuỷ, cái nào là diện tích ghi trên sổ hồng?
Sổ hồng ghi diện tích sử dụng, tức thông thuỷ (DTSD). Diện tích tim tường chỉ dùng để tính giá bán trong một số hợp đồng, không phải số cuối cùng lên sổ.
Chênh lệch giữa hai cách đo thường là bao nhiêu?
Theo ví dụ deck đào tạo MIK Group với căn 2PN mã B1 đến B4, tim tường 70 m² và thông thuỷ 64 m², chênh khoảng 8,6%. Tỷ lệ này thay đổi theo từng thiết kế mặt bằng, không cố định.
Vì sao leaflet dự án không ghi rõ cách đo diện tích?
Tài liệu quảng bá giai đoạn trước mở bán thường ưu tiên một dải số dễ đọc. Hợp đồng mua bán chính thức mới bắt buộc ghi rõ theo Luật Nhà ở 2023, nên khách nên hỏi thẳng cách đo ngay từ lúc xem tài liệu, không đợi đến lúc ký.
Có cách nào tự kiểm tra diện tích thực tế trước khi nhận nhà không?
Có. Khi CĐT bàn giao căn mẫu hoặc căn thực tế, khách có quyền yêu cầu đo lại bằng thước dây, đối chiếu với con số trong hợp đồng. Chênh lệch vượt sai số cho phép là căn cứ để khiếu nại theo hợp đồng đã ký.
em không lập bảng so sánh giá cho khách nào mà thiếu cột tính theo tim tường hay thông thuỷ. Thiếu cột này thì bảng so sánh chỉ để nhìn cho vui, chứ không dùng để quyết định được. Anh chị đang cầm bảng thiết kế của căn nào, gửi qua Zalo 0903 70 8866, em soát giúp hai cột diện tích trước khi anh chị đặt cọc.
Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết, mang tính tham khảo, không phải tài liệu chào bán chính thức. Giá và chính sách có thể thay đổi theo thông báo của chủ đầu tư.
