Cập nhật ngày 11/9/2026
Anh chị có để ý một điều lạ không: mấy năm nay, cứ mỗi lần có người hỏi em “khu trung tâm còn dự án nào mới không”, câu trả lời của em ngày càng ngắn lại. Không phải vì em lười tìm, mà vì thực tế đúng là gần như không còn.
Đó chính là câu chuyện lớn nhất của thị trường căn hộ hạng sang trung tâm TP.HCM lúc này: nguồn cung cạn, nhưng giá thì chưa bao giờ dừng tăng.
Nguồn cung khu lõi gần như đóng băng
Theo khảo sát thị trường gần đây, dọc trục Nguyễn Trãi, Bến Thành, ven sông Sài Gòn — những vị trí từng được xem là “đất vàng” của các chủ đầu tư lớn — số dự án còn hàng để bán chỉ đếm trên đầu ngón tay:
- Grand Marina Saigon (ven sông Sài Gòn): giá dao động 15.000-17.000 USD/m2 tùy vị trí, tiêu chuẩn bàn giao.
- Lancaster Legacy (Nguyễn Trãi): căn 2 phòng ngủ từ hơn 20 tỷ, căn 3 phòng ngủ trên 30 tỷ.
- The Grand Manhattan (Cầu Ông Lãnh): sau hơn 3 năm gián đoạn pháp lý, Novaland trở lại mở bán với giá dự kiến khoảng 350 triệu đồng/m2.
- One Central Saigon (đối diện chợ Bến Thành): Masterise Homes đưa dự án siêu sang này quay lại sau nhiều lần đổi chủ, khoảng 350 căn hộ hàng hiệu, mức giá theo một số đơn vị phân phối có thể chạm ngưỡng 1 tỷ đồng/m2.
Điểm chung của cả bốn dự án này: không phải hàng mới hoàn toàn, mà là những dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động. Nói cách khác, khu lõi trung tâm gần như không còn quỹ đất để phát triển dự án mới — nguồn cung hiện tại chủ yếu đến từ “hàng tồn” được giải quyết xong pháp lý.
Số liệu từ JLL Việt Nam cho quý II/2026 cũng cho thấy rõ xu hướng này: giá bán sơ cấp căn hộ toàn thị trường TP.HCM đạt trung bình khoảng 98,1 triệu đồng/m2, tăng gần 10,5% so với cùng kỳ năm trước — nhưng phần lớn nguồn cung mới lại đến từ khu Đông, không phải khu trung tâm.
CBRE, DKRA Group và Avison Young Việt Nam đều ghi nhận cùng một bức tranh: nguồn hàng mới bổ sung chủ yếu ở các khu vực mở rộng, khiến tỷ trọng nguồn cung tại khu vực lõi TP.HCM cũ ngày càng thu hẹp.
Quỹ đất khan hiếm — lý do giá khu lõi khó giảm
Đây là điều em luôn nói với khách khi tư vấn: giá bất động sản trung tâm không tăng vì “thổi giá”, mà tăng vì một quy luật rất đơn giản — cung không theo kịp một loại nhu cầu không thể dịch chuyển.
Người mua nhà ở khu Đông, khu Tây có thể chọn đi xa hơn để đổi lấy diện tích lớn hơn, giá tốt hơn. Nhưng người cần sống, làm việc, hoặc đơn giản là muốn sở hữu một tài sản gắn với trung tâm tài chính, hành chính, văn hóa của thành phố — nhu cầu đó không co giãn theo cách đó được.
Khi quỹ đất trung tâm cạn dần và gần như không thể mở rộng, mỗi sản phẩm còn lại tự động trở thành một dạng “tài sản khan hiếm” theo đúng nghĩa đen.
Đó cũng là lý do tại sao trong toàn bộ nguồn cung mới của phân khúc cao cấp – hạng sang trên thị trường, sản phẩm hạng sang chiếm tỷ trọng áp đảo, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng ở khu lõi.
Thị trường đang tự phân hóa: ai cần ở thực và giữ tài sản dài hạn ở trung tâm, chấp nhận mức giá cao; ai tối ưu ngân sách, dịch chuyển ra vùng ven.
Người mua bây giờ khác trước: không mua nhiều hơn, mà mua kỹ hơn
Một thay đổi quan trọng mà em quan sát được qua các buổi tư vấn gần đây, và cũng trùng khớp với dữ liệu từ Batdongsan.com.vn: người mua nhà — đặc biệt là nhóm có tài sản lớn — không còn xuống tiền theo cảm tính hay kỳ vọng “lướt sóng” ngắn hạn.
Thay vào đó, ba tiêu chí họ quan tâm nhất là: pháp lý minh bạch, vị trí thực sự tốt, và khả năng giữ giá trong dài hạn.
Theo Avison Young Việt Nam, một bộ phận khách hàng có tiềm lực tài chính đang chủ động trì hoãn quyết định mua, không phải vì hết nhu cầu, mà để chờ mặt bằng lãi suất ổn định hơn và mức giá hợp lý hơn. Lực cầu này không biến mất — nó chỉ đang chờ đúng thời điểm và đúng sản phẩm.
Bà Chloe Đặng, Tổng giám đốc Vietnam Sotheby’s International Realty, nhận định nhóm khách hàng giàu hiện nay không chỉ quan tâm đến việc sở hữu một bất động sản, mà chú trọng hơn đến chất lượng tài sản và khả năng giữ giá trong dài hạn.
Ông James Miles-Lambert, Chủ tịch Vietnam Sotheby’s, cũng cho rằng vai trò của người tư vấn đang chuyển dịch — không còn đơn thuần hỗ trợ giao dịch, mà đồng hành cùng khách hàng trong chiến lược quản lý tài sản dài hạn.
Đây cũng chính xác là cách em làm việc với khách hàng của mình: không đẩy khách xuống tiền nhanh, mà cùng khách bóc tách từng con số, từng rủi ro pháp lý, trước khi đưa ra quyết định.
Vậy anh chị nên nhìn nhận thị trường này thế nào?
Nếu anh chị đang tìm một nơi ở thực xứng tầm ở trung tâm, hoặc đang cân nhắc một kênh tích sản an toàn, có ba điều em muốn anh chị cân nhắc kỹ trước khi quyết định:
Thứ nhất, đừng nhìn giá bán như một con số tuyệt đối — hãy nhìn vào lý do đằng sau nó: quỹ đất, pháp lý, vị trí thực. Một sản phẩm giá cao nhưng nằm trên nền tảng khan hiếm thật sự khác hoàn toàn với một sản phẩm giá cao vì truyền thông thổi phồng.
Thứ hai, các dự án khu lõi hiện tại phần lớn là hàng tái khởi động sau vướng mắc pháp lý — nghĩa là việc thẩm định pháp lý dự án quan trọng hơn bao giờ hết, không phải chỉ nhìn vào tiến độ xây dựng hay hình ảnh phối cảnh.
Thứ ba, thị trường đang không còn dành cho người lướt sóng. Đây là giai đoạn của dòng tiền thật, tầm nhìn dài hạn, và những người mua kỹ hơn là mua nhiều hơn.
Nếu anh chị cần một góc nhìn độc lập, không bị dẫn dắt, để đối chiếu trước khi ra quyết định với một dự án cụ thể ở khu trung tâm, em luôn sẵn sàng ngồi lại phân tích cùng anh chị — không áp lực, không FOMO, chỉ có dữ liệu thật và những gì em thấy tận mắt sau 5 năm trong nghề.
Bài viết bởi Sơn Nguyễn — Cố vấn Bất động sản cao cấp, IQI Việt Nam.
