Có một câu hỏi em nhận được rất nhiều trong các buổi tư vấn: cùng là khu Đông Sài Gòn, sao giá căn hộ chỗ này chỗ kia lại chênh nhau gấp 3-4 lần? Bài này em tổng hợp lại số liệu thực tế theo từng khu vực, để anh chị có một bức tranh rõ ràng trước khi quyết định.
Giá căn hộ theo từng khu vực — chênh lệch đến từ đâu
Nếu chia theo khoảng cách tới trung tâm, khu Đông Sài Gòn hiện có 4 vùng giá rõ rệt:
Thủ Thiêm — gần trung tâm nhất, đi về Quận 1 chỉ khoảng 10 phút. Đây cũng là khu có quy hoạch ga metro kết nối thẳng ra sân bay Long Thành. Mức giá hiện tại: căn 2 phòng ngủ khoảng 25 tỷ, căn 1 phòng ngủ thấp nhất cũng 15-20 tỷ.
Khu vực vòng xoay An Phú — cách Thủ Thiêm khoảng 10 phút di chuyển, giá đã giảm đáng kể: căn 1 phòng ngủ thấp nhất khoảng 7 tỷ.
Giáp ranh Quận 2 – Quận 9 — đi xa hơn một chút, mức giá rơi vào khoảng 3,5 tỷ cho một căn 1 phòng ngủ.
Hướng Bình Dương — đây là vùng giá mềm nhất trong nhóm so sánh. Về hạ tầng, khu vực phía Bắc (Bình Dương) có lợi thế di chuyển về sân bay Tân Sơn Nhất nhanh hơn so với phía Đông, đi theo trục Quốc lộ 13 — tuyến đường hiện đang mở rộng lên 10 làn xe (đang thi công nên thời điểm này sẽ hơi kẹt). Theo quy hoạch, tuyến metro số 2 Bình Dương khi triển khai sẽ kết nối từ Thủ Dầu Một về trung tâm thành phố chỉ khoảng 15 phút.
Góc nhìn khác: nếu chưa ở ngay, tính theo tỷ suất cho thuê
Với những anh chị chưa có nhu cầu ở ngay, một cách nhìn khác là tính theo tỷ suất cho thuê thay vì chỉ nhìn giá bán tuyệt đối.
Ví dụ dễ hình dung: một căn 2 phòng ngủ khu vực Bình Dương hiện cho thuê được khoảng 10-12 triệu/tháng. So với một căn 2 phòng ngủ 10 tỷ ở Quận 2 cho thuê được khoảng 25 triệu/tháng — nhìn số tuyệt đối thì Quận 2 cho thuê cao hơn, nhưng nếu tính tỷ suất trên vốn bỏ ra, một căn giá mềm hơn (khoảng 2,5-3 tỷ) ở Bình Dương cho thuê 10-12 triệu lại có tỷ suất sinh lời tốt hơn.
Đây là điều nhiều người mua để đầu tư hay bỏ qua — chỉ nhìn giá thuê tuyệt đối mà quên so với số vốn đã bỏ ra.
Một dự án đáng chú ý gần AEON Mall
Ở khu vực phía sau AEON, hiện có một dự án của chủ đầu tư Gamuda Land — vốn là đơn vị quen thuộc với phân khúc căn hộ hạng sang tại khu vực Quận 2. Chính sách thanh toán tại đây khá nhẹ nhàng: mỗi 6 tháng thanh toán 5%.
Số liệu tham khảo (do chủ đầu tư công bố, chưa chính thức):
- Quy mô: 7,9 ha
- Mật độ xây dựng: 20%
- Số căn: khoảng 1.100 căn
- Chiều cao: 19 tầng
- Giá tham khảo (chưa công bố chính thức): 1 phòng ngủ từ 3-3,5 tỷ, 2 phòng ngủ 4,5-5 tỷ
Theo tiến độ hiện tại, chủ đầu tư dự kiến công bố giá chính thức vào tháng 10, mở bán vào tháng 11 năm nay. Vì số liệu chưa chính thức nên anh chị cứ xem đây là thông tin tham khảo, đợi khi có bảng giá chính thức em sẽ cập nhật lại.
Vậy nên chọn khu nào?
Không có câu trả lời đúng cho tất cả mọi người — điều này phụ thuộc vào việc anh chị mua để ở hay để đầu tư, ngân sách bao nhiêu, và có sẵn sàng chờ hạ tầng (metro, cao tốc) hoàn thiện hay không. Mỗi khu vực trong 4 vùng giá trên đều có một nhóm khách hàng phù hợp riêng.
Nếu anh chị đang cân nhắc và muốn nhìn số liệu cụ thể hơn cho nhu cầu của mình, cứ để lại bình luận hoặc nhắn cho em, em sẽ cùng ngồi phân tích kỹ hơn.
Sơn Nguyễn — Tư vấn BĐS khu Đông – Đông Bắc Sài Gòn
