Thừa kế căn hộ: làm theo thứ tự nào để sang tên, thuế phí ra sao
Trả lời nhanh
Có di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc, không có thì chia theo hàng thừa kế. Các bên lập văn bản phân chia di sản, công chứng, rồi sang tên. Nhận giữa vợ chồng, cha mẹ con, ông bà cháu, anh chị em ruột thì miễn thuế. Người khác nộp 10% phần vượt 20 triệu.
Các bước
- Xem có di chúc khôngHỏi gia đình và văn phòng công chứng xem có di chúc, gửi giữ ở đâu. Có di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc. Không có thì chia theo pháp luật.Bộ luật Dân sự 2015 Điều 650 khoản 1
- Xác định ai được hưởngHàng thứ nhất gồm vợ chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi. Cùng hàng chia bằng nhau. Căn hộ là tài sản chung vợ chồng thì chỉ phần của người mất là di sản.Bộ luật Dân sự 2015 Điều 612, Điều 651
- Họp lại, ghi thỏa thuận ra giấyCác bên cử người phân chia và thống nhất cách chia, bằng văn bản. Ai không nhận thì làm văn bản từ chối trước khi chia.Bộ luật Dân sự 2015 Điều 620, Điều 656
- Công chứng văn bản phân chia di sảnNộp giấy tờ ở mục giấy tờ. Văn phòng công chứng niêm yết việc tiếp nhận, không có khiếu nại mới công chứng. Chỉ có một người thừa kế cũng làm đúng thủ tục này.Luật Công chứng 2024 Điều 59
- Khai miễn thuế hoặc nộp thuếThuộc nhóm người thân luật liệt kê thì khai miễn. Ngoài nhóm đó thì nộp thuế thu nhập cá nhân và trước bạ. Giữ giấy khai sinh, giấy kết hôn để chứng minh quan hệ.Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025 Điều 4; Nghị định 253/2026 Điều 18
- Đăng ký sang tên trên sổMang văn bản phân chia di sản đã công chứng đến cơ quan đăng ký đất đai. Đó là căn cứ để chuyển quyền cho người được hưởng.Luật Công chứng 2024 Điều 59 khoản 6
Giấy tờ cần có
- Giấy chứng tử của người mất
- Di chúc, hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ nếu thừa kế theo pháp luật
- Sổ của căn hộ đứng tên người mất
- Căn cước hoặc hộ chiếu của từng người thừa kế
Chi phí
| Khoản | Mức | Thường ai trả |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhânLuật Thuế TNCN 109/2025 Điều 4, 18 | Miễn giữa nhóm người thân. Người khác: 10% phần vượt 20 triệu mỗi lần | Người nhận |
| Lệ phí trước bạNghị định 10/2022 Điều 8, 10 | Miễn giữa nhóm người thân. Người khác: 0,5% | Người nhận |
| Phí công chứng | Tính theo giá trị tài sản, văn phòng báo trước khi ký | Thường người nhận |
Bẫy hay gặp
- Để lâu không chia. Thời hiệu yêu cầu chia di sản với bất động sản là 30 năm kể từ lúc mở thừa kế. Hết hạn mà có người thừa kế đang quản lý căn hộ thì di sản thuộc về người đó. Anh chị ở xa nên chia sớm.
- Quên người luật vẫn giữ phần. Dù di chúc không ghi, con chưa thành niên, cha mẹ, vợ chồng vẫn được hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật.
- Bỏ qua nợ của người mất. Mỗi người thừa kế trả nợ trong phạm vi phần đã nhận. Hỏi rõ căn hộ còn khoản vay nào không.
- Từ chối nhận quá muộn. Văn bản từ chối phải có trước lúc chia. Từ chối để trốn nghĩa vụ tài sản với người khác thì không được.
Nếu anh chị ở xa
Anh chị ở nước ngoài làm được di chúc, từ chối nhận di sản, giấy ủy quyền tại cơ quan đại diện Việt Nam. Hợp đồng tặng cho, mua bán bất động sản ở Việt Nam thì không. Người Việt định cư ở nước ngoài phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở.