Công chứng hợp đồng mua bán căn hộ: hồ sơ, trình tự, phí

Sơn Nguyễn · Tư vấn căn hộ · Theo văn bản đang áp dụng tới 05/11/2026

Trả lời nhanh

Mua bán căn hộ giữa hai cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng chỉ có hiệu lực khi hoàn thành việc đó. Không quá 02 ngày làm việc, giao dịch phức tạp không quá 10 ngày làm việc. Làm tại văn phòng ở đúng tỉnh, thành có căn hộ.

Các bước

Chọn văn phòng công chứng cùng tỉnh, thành với căn hộVăn phòng chỉ công chứng giao dịch bất động sản trong tỉnh, thành nơi đặt trụ sở. Căn ở Sài Gòn thì chọn văn phòng ở Sài Gòn.Luật Công chứng 2024 Điều 44
Chuẩn bị hồ sơGồm hợp đồng soạn sẵn, căn cước hoặc hộ chiếu, bản sao Giấy chứng nhận và giấy tờ khác luật yêu cầu. Chưa có hợp đồng thì nêu nội dung để công chứng viên soạn. Nộp trực tuyến hoặc trực tiếp.Luật Công chứng 2024 Điều 42 khoản 1, Điều 43 khoản 1
Công chứng viên kiểm tra và giải thíchCông chứng viên xem hồ sơ, giải thích quyền, nghĩa vụ, hậu quả pháp lý. Điều khoản trái luật phải sửa, không sửa thì bị từ chối.Luật Công chứng 2024 Điều 42 khoản 2, 3, 5
Đọc lại hợp đồng rồi kýHai bên tự đọc lại hợp đồng. Đồng ý toàn bộ mới ký từng trang và trang cuối. Mang bản chính giấy tờ để đối chiếu.Luật Công chứng 2024 Điều 42 khoản 6, 7
Nhận kết quả đúng hạnTính từ ngày hồ sơ hợp lệ được ghi vào sổ đến ngày trả kết quả. Thời gian xác minh không tính.Luật Công chứng 2024 Điều 45 khoản 1, 2
Nộp phí, nhận bản gốc, đi làm thủ tục tiếpVăn phòng giao bản gốc cho anh chị. Đây là cơ sở để nộp thuế, lệ phí và sang tên.Luật Công chứng 2024 Điều 42 khoản 8, Điều 6 khoản 2

Giấy tờ cần có

Hợp đồng soạn sẵn, hoặc nội dung thỏa thuận để công chứng viên soạn
Căn cước hoặc hộ chiếu hai bên
Bản sao Giấy chứng nhận
Giấy tờ hôn nhân của người bán và giấy tờ khác: hỏi văn phòng trước

Chi phí

Khoản	Mức	Thường ai trả
Phí công chứngThông tư 257/2016/TT-BTC	Trên 1 tỷ đến 3 tỷ: 1 triệu cộng 0,06% phần vượt 1 tỷ. Trên 3 tỷ đến 5 tỷ: 2,2 triệu cộng 0,05% phần vượt 3 tỷ. Trên 5 tỷ đến 10 tỷ: 3,2 triệu cộng 0,04% phần vượt 5 tỷ. Căn 4 tỷ: 2,7 triệu	Người yêu cầu công chứng nộp, hai bên thường thỏa thuận ai chịu
Soạn thảo, sao chụp, dịchLuật Công chứng 2024 Điều 71	Tỉnh quy định mức tối đa	Người yêu cầu
Công chứng ngoài giờ hoặc ngoài trụ sởLuật Công chứng 2024 Điều 72	Thỏa thuận với văn phòng	Người yêu cầu

Bẫy hay gặp

Chọn văn phòng khác tỉnh với căn hộ rồi mới biết không công chứng được. Hỏi địa chỉ căn hộ trước khi hẹn lịch.
Ký khi chưa đọc kỹ. Công chứng viên giải thích pháp lý, còn giá, đợt tiền, ngày bàn giao là thỏa thuận của hai bên. Đọc kỹ các điều này trước ngày ký.
Tưởng công chứng xong là xong. Còn phải nộp thuế, lệ phí và sang tên. Chuẩn bị cả chuỗi từ đầu.

Nếu anh chị ở xa

Công chứng ngoài trụ sở chỉ cho trường hợp luật liệt kê, như không đi lại được vì sức khỏe. Ở xa không nằm trong các trường hợp luật nêu rõ. Lãnh sự quán không công chứng hợp đồng mua bán căn hộ tại Việt Nam, nhưng công chứng được văn bản ủy quyền. Ủy quyền ký được không, em hỏi văn phòng trước.

Câu hỏi thường gặp

Mua căn hộ từ người bán là cá nhân có bắt buộc công chứng không?

Có. Hợp đồng mua bán nhà ở phải công chứng hoặc chứng thực, có hiệu lực từ lúc hoàn thành việc đó.

Căn cứ: Luật Nhà ở 2023 Điều 164 khoản 1, 2.

Công chứng mất bao lâu?

Không quá 02 ngày làm việc, giao dịch phức tạp không quá 10 ngày làm việc. Thời gian xác minh, giám định không tính.

Căn cứ: Luật Công chứng 2024 Điều 45 khoản 2.

Công chứng hợp đồng mua bán ở lãnh sự quán được không?

Không. Cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài không công chứng hợp đồng mua bán bất động sản tại Việt Nam.

Căn cứ: Luật Công chứng 2024 Điều 73 khoản 1.

Nói trước cho rõ: đây là thông tin chung để anh chị tham khảo, không thay thế tư vấn của luật sư hay văn phòng công chứng. Từng trường hợp cụ thể có thể khác. Bài viết theo văn bản đang áp dụng tới 05/11/2026. Quốc hội đang bàn Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, dự kiến biểu quyết khoảng 20–21/11/2026; khi luật mới thông qua, em cập nhật lại.

Đọc thêm

Thuế và lệ phí khi mua bán căn hộ →Người bán nộp thuế 2%, người mua nộp trước bạ 0,5%. Điều kiện miễn thuế nhà ở duy nhất và cách tính.Đặt cọc mua căn hộ đã có sổ →Kiểm tra sổ, vợ chồng chủ nhà, thế chấp trước khi chuyển tiền cọc cho người bán là cá nhân.Việt kiều mua nhà cần giấy tờ gì →Danh sách giấy tờ theo từng trường hợp.Mua nhà khi đang ở nước ngoài →Bảy bước từ xem căn tới nhận nhà.